Ausschnitt aus einem Bedarfsausweis (Muster) für Wohngebäude nach der bisherigen EnEV.
Energieausweise im neuen GEG
Bereits die Novelle der Energieeinsparverordnung von 2014 hat die Position des Energieausweises deutlich gestärkt. Doch die EnEV ist Geschichte. Was bisher in ihr geregelt war, steht nun im Gebäudeenergiegesetz. Mit dem neuen Gesetz ist beim Energieausweis vieles beim Alten geblieben. Es gibt aber auch ein paar neue Regeln, die Hausbesitzer künftig beachten müssen.
In Deutschland sind Energieausweise für Neubauten schon seit 2002 Pflicht. Die EnEV 2007 führte sie dann auch für viele Bestandsgebäude ein. Auch nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) gilt, dass der Energieausweis potenzielle Käufer oder Mieter über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes informieren und damit Vergleiche zwischen Immobilien ermöglichen soll. Außerdem enthält der Ausweis gegebenenfalls Modernisierungsempfehlungen, die dem Hausbesitzer aufzeigen, wie er die Energieeffizienz seines Gebäudes optimieren könnte.
Bedarfsausweise
Grundsätzlich unterscheidet man zwei Arten von Gebäudeenergieausweisen: Für Neubauten sind immer so genannte Bedarfsausweise auszustellen, bei Bestandsgebäuden reicht dagegen in vielen Fällen ein so genannter Verbrauchsausweis. Alle Energieausweise sind in der Regel zehn Jahre lang gültig.
Bei einem Neubau ist der Besitzer beziehungsweise der Bauherr verpflichtet, sich für das fertiggestellte Gebäude unverzüglich einen Energiebedarfsausweis ausstellen zu lassen. Damit liegt zugleich ein Nachweis vor, dass der Neubau die energetischen Anforderungen des GEG (oder früher der EnEV) erfüllt.
Aber auch bei Altbauten ist der Bedarfsausweis mitunter Pflicht, zum Beispiel dann, wenn sie weniger als fünf Wohnungen haben und der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Wurde ein solches Gebäude aber bereits nach den Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 gebaut, reicht dagegen ein Verbrauchsausweis.
Wenn Altbauten modernisiert oder erweitert werden, ist wiederum ein Bedarfsausweis Pflicht. Das gilt nur dann nicht, wenn es sich um sehr kleine Veränderungsmaßnahmen handelt, bei denen höchstens 10 % der Fläche eines Bauteils von der Modernisierung betroffen sind.
Die zur Ausstellung von Bedarfsausweisen berechtigten Fachleute analysieren den energetischen Zustand der Außenwände und Fenster sowie der Heizung des Gebäudes und berechnen auf dieser Grundlage den voraussichtlichen Jahres-Primärenergiebedarf des Gebäudes sowie den voraussichtlichen Transmissionswärmeverlust über die Gebäudehülle.
Verbrauchsausweise
Ausschnitt aus einem Verbrauchsausweis (Muster) für Wohngebäude nach der bisherigen EnEV.
Wie oben bereits erwähnt, haben Hausbesitzer unter bestimmten Voraussetzungen auch die Möglichkeit, sich für ihre Bestandsimmobilie nur einen Verbrauchsausweis ausstellen zu lassen. Diese Variante ist deutlich weniger aufwändig und kostet daher auch nicht so viel wie ein Bedarfsausweis.
Dafür bietet sie allerdings auch keine klaren Erkenntnisse über den energetischen Zustand der Bausubstanz. Diese wird beim Verbrauchsausweis nämlich gar nicht analysiert. Stattdessen prognostiziert man den künftigen Energiebedarf der Immobilie einfach anhand der Ausgaben, die in den letzten drei Jahren für Heizung und Warmwasserbereitung angefallen sind. Dabei ist der Endenergieverbrauch für die Heizung einer Witterungsbereinigung zu unterziehen.
Fachliche Aussagen über Wärmeverluste durch die Gebäudehülle oder den Zustand der Heizungsanlage erhält der Hauseigentümer so nicht. Und sinnvolle Modernisierungsempfehlungen lassen sich allein aus dem tatsächlichen Verbrauch auch nicht ableiten. Zumal ein hoher Verbrauch ja auch nicht zwangsläufig mit einem schlechten baulichen Zustand der Immobilie zusammenhängen muss. Es kann auch einfach am falschen Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner liegen.
Wer darf Energieausweise ausstellen?
Die Ausstellung eines Bedarfsausweises ist eine Aufgabe für Fachleute. § 88 des GEG definiert im Detail, welche Personen aufgrund ihrer Berufsausbildung oder sonstigen Qualifikationen dazu berechtigt sind. Unter den in § 88 definierten Voraussetzungen zählen dazu beispielweise Hochschulabsolventen der Bereiche Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Technische Gebäudeausrüstung, Bauphysik, Maschinenbau und Elektrotechnik sowie Handwerksmeister in Bereichen wie Bauhandwerk, Heizungsbau oder Schornsteinfegerwesen.
Der Kreis der Ausstellungsberechtigten und die Voraussetzungen für die Ausstellungsberechtigung hat sich im Vergleich zur abgelösten EnEV nicht verändert. Bei bestehenden Wohngebäuden sind nach §113 GEG („Übergangsvorschriften für Aussteller von Energieausweisen“) auch manche Personen mit einer abgeschlossenen Berufsausbildung im Baustoff-Fachhandel oder in der Baustoffindustrie zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigt. Das gilt allerdings nur, wenn diese Personen bereits am Stichtag 25. April 2007 die abgeschlossene Berufsausbildung sowie zusätzlich eine erfolgreich abgeschlossene Weiterbildung zum Energiefachberater im Baustoff-Fachhandel oder in der Baustoffindustrie vorweisen konnten.
Was steht in Energieausweisen?
Energieausweise enthalten detaillierte Infos zum jeweiligen Gebäude (EnEV-Muster).
Energieausweise enthalten neben allgemeinen Angaben wie zum Beispiel Ausweisart, Ablaufdatum, Anlass der Ausweisausstellung, Gebäudeart (Wohn- oder Nichtwohngebäude), Hausanschrift, Baujahr, Alter der Heizung, Energieträger für Heizung und Warmwasser oder Art der Lüftung verschiedene Kennzahlen zu den energetischen Eigenschaften des jeweiligen Gebäudes. Neu im GEG ist, dass in die Ausweise auch Angaben zum Vorhandensein einer inspektionspflichtigen Klimaanlage sowie das Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion einzufügen sind.
Der jährliche Endenergiebedarf beziehungsweise Endenergieverbrauch des Gebäudes wird in Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche angegeben (kWh/(m2a). Damit der Betrachter des Ausweises diesen technischen Wert besser einordnen kann, enthalten die bisherigen „EnEV-Ausweise“ eine grafische Darstellung in Form eines Bandtachos mit Skala von grün bis rot, bei dem ein Pfeil den jeweiligen Bedarf beziehungsweise Verbrauch markiert. Kauf- oder Mietinteressenten für die Immobilie sehen so auf den ersten Blick, ob sich das Haus in Sachen Energieeffizienz noch im grünen Bereich befindet. Auf der Bandtacho-Skala sind die jeweiligen Bedarfs-/Verbrauchswerte außerdem einer von neun Energieeffizienzklassen zugeordnet (A+, A, B, C, D, E, F, G, H).
Offizielle Muster zum Aussehen der Energieausweise nach dem neuen GEG lagen zum Redaktionsschluss dieses Beitrags noch nicht vor. Wahrscheinlich wird sich die Optik aber nicht grundsätzlich ändern. Allerdings wird auf künftigen Ausweisen ein neuer Kennwert erscheinen. Das GEG fordert nämlich erstmals, dass im Energieausweis auch die sich aus dem Primärenergiebedarf oder Primärenergieverbrauch ergebenden Treibhausgasemissionen eines Gebäudes anzugeben sind. Diese sind als äquivalente CO2-Emissionen auszuweisen.
Pflichten bei Verkauf und Vermietung
Eigentümer von Altbauten müssen in jedem Fall einen Energieausweis vorlegen können, wenn sie das Gebäude ganz oder teilweise verkaufen, vermieten oder verpachten wollen. Sofern sie zwischenzeitlich keine größeren Modernisierungen vorgenommen haben, genügt dann aber meist der Verbrauchsausweis. Der Ausweis muss potenziellen Käufern oder Mietern vorgelegt werden. Mit Einführung des GEG gilt die Vorlagepflicht bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing im Übrigen auch für Immobilienmakler.
Die Vorlagepflicht kann auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt werden. Eine solche Aushangpflicht gilt übrigens auch ganz generell – also unabhängig von Verkauf oder Vermietung – für behördlich genutzte Immobilien mit mehr als 250 m2 Nutzfläche und starkem Publikumsverkehr. Der Energieausweis muss innerhalb solcher Gebäude dauerhaft und gut sichtbar ausgehängt werden. Dasselbe gilt für nicht behördlich genutzte Gebäude, wenn sie über mehr als 500 m2 Nutzfläche verfügen und in ihnen ein starker Publikumsverkehr stattfindet.
Für jede Regel gibt es bekanntlich Ausnahmen: Für Altbauten mit weniger als 50 m2 Nutzfläche sowie für Baudenkmäler gibt es zum Beispiel gar keine Ausweispflicht, auch dann nicht, wenn Besitzer diese verkaufen oder vermieten wollen. Und auch solange Eigentümer ihr bestehendes Haus vollständig selbst nutzen, benötigen sie im Grunde keinen Energieausweis, da es in diesem Fall ja niemanden gibt, dem sie den Ausweis vorlegen müssten. Nur wer neu baut, muss sich also in jedem Fall einen Energieausweis ausstellen lassen – und zwar in der Variante des Bedarfsausweises.
Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
Seit der EnEV 2014 müssen Hausbesitzer und Vermieter auch in Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen zwingend den jährlichen Endenergiebedarfs- oder Endenergieverbrauchswert für das Gebäude angeben, sofern für das Gebäude ein Energieausweis vorliegt. Außerdem müssen sie den Ausweis potenziellen Käufern oder Mietern ungefragt vorlegen. Diese Verpflichtungen schreibt das GEG nun auch für Immobilienmakler vor.
Auch die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), Baujahr und Energieeffizienzklasse sowie die im Energieausweis genannten Energieträger für Heizung und Warmwasser müssen in Immobilienanzeigen angegeben werden.
Dieser Beitrag ist eine Aktualisierung unseres ursprünglichen Beitrags „Energieausweise nach EnEV 2014 – das ist neu“ von März 2015.
