Die Hamburger Hafen-City gehört zu den teuersten Wohngegenden der Republik.  Foto: Pixabay

Hintergrundwissen

02. November 2021 | Artikel teilen

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Studie: Lokale Wohnkostenbelastung

In Deutschlands Städten wird Wohnen für Durchschnittsverdiener zunehmend unbezahlbar. Die bloße Angabe ortsüblicher Mieten bietet aber nur ein unvollständiges Bild der tatsächlichen Belastung für den Einzelnen. Schließlich sind mancherorts nicht nur die Mieten höher, sondern auch die Einkommen. Eine aktuelle Homeday-Studie schaut genauer hin. Die Daten des Immobilienmaklers benennen nicht nur die teuersten und günstigsten Stadtviertel Deutschlands, sondern zeigen auch, wie viel Prozent des mittleren Einkommens einer Stadt für die Miete draufgehen.

Um ein realistisches Bild von der lokalen Wohnkostenbelastung zeichnen zu können, blickt die Studie auf das mittlere Nettoeinkommen in rund 80 deutschen Städten (so genanntes Median-Nettoeinkommen) und stellt diese Zahlen den jeweiligen lokalen Wohnungsmarktpreisen für Single-Wohnungen, Familienwohnungen und Einfamilienhäusern gegenüber. Dafür wurden Miet- und Kaufangebote im Zeitraum von Mai bis August 2021 ausgewertet. Der Immobilienmakler Homeday kennt sich in diesem Bereich bestens aus, schließlich ist das Unternehmen bundesweit aktiv und hat seit der Gründung im Jahr 2015 bereits über 3 Mrd. Euro Immobilienvolumen vermittelt.

Finanzielle Überlastung nimmt zu

„Unsere aktuelle Studie zeigt: Die Mietkostenbelastung in den deutschen Großstädten steigt immer weiter“, sagt Steffen Wicker, CEO und Gründer von Homeday. „Selbst für Durchschnittsverdiener liegt sie in vielen Gegenden erheblich über 40 %. Das Statistische Bundesamt spricht ab 40 % von finanzieller Überlastung. Bereits ein Wert zwischen 30 und 40 % ist als sehr hoch anzusehen.“ Die neue Studie belässt es aber nicht bei solch allgemeinen Einschätzungen, sondern blickt differenziert auf das Problem der Bezahlbarkeit beziehungsweise Unbezahlbarkeit von Wohnraum in deutschen Städten.

Im Fokus stehen folgende Fragen: Wie viel Prozent des örtlichen mittleren Einkommens müssen Einzelpersonen in den jeweiligen Wohngegenden für Wohnraum ausgeben? Wie viele Jahre dauert es an unterschiedlichen Orten, bis eine Familie eine 95 m² große Wohnung abbezahlt hat? Wo liegen die teuersten und die günstigsten städtischen Wohngegenden in Deutschland? Wie hoch muss das Mindest-Nettoeinkommen von Singles oder Familien sein, damit sie sich die Miete beziehungsweise den Kauf von Wohnraum in den jeweiligen Wohngegenden überhaupt leisten können?

Einige prägnante Ergebnisse der Homeday-Erhebung wollen wir im Folgenden kurz vorstellen. Alle Daten der Studie sowie genauere Informationen zur Erhebungsmethode stellt der Immobilienmakler im Internet auf dieser Studienseite zur Verfügung.

Mietbelastungsquoten differieren erheblich

Lokale Mietbelastungsquote: Die Zahlen geben den Prozentsatz an, den eine Einzelperson vom Median-Nettoeinkommen der jeweiligen Stadt aufbringen muss, um eine 59 m² große Wohnung in der jeweiligen Wohngegend mieten zu können. Grafik: Homeday

Die Studie weist für unterschiedliche Wohngegenden in den untersuchten Städten die lokale Mietbelastungsquote aus. Dafür wurde errechnet, wie viel Prozent eine Einzelperson vom Median-Nettoeinkommen der jeweiligen Stadt aufbringen muss, um eine 59 m² große Wohnung in der jeweiligen Wohngegend mieten zu können. Wie die nebenstehende Grafik zeigt, liegt die Hamburger Hafen-City hier derzeit ganz vorne. 62,22 % des mittleren Nettoeinkommens der Hafenstadt sind dort notwendig, um eine 59-m²-Wohnung zu mieten. Auf den Plätzen folgen Berlin-Mitte (61,88 %) und Hamburg-Harvestehude (59,59 %). Zur Erinnerung: Bereits eine Belastung ab 30 % bewertet das Statistische Bundesamt als „hoch“, bei mehr als 40 % spricht es von „finanzieller Überlastung“.

„Absolut gesehen hat München die teuersten Wohnviertel Deutschlands“, erläutert Homeday-CEO Steffen Wicker. „Ziehen wir aber auch das örtliche Gehaltsgefüge in Betracht, sehen wir, dass Teile Berlins und Hamburgs noch davor liegen. Die Hamburger Hafen-City und Berlin-Mitte sind gemessen am lokalen Gehaltsgefüge aktuell die teuersten Pflaster Deutschlands.“

Zugleich gibt es in Deutschland aber auch nach wie vor viele Städte, in denen das Wohnen noch relativ erschwinglich ist (siehe rechte Seite der Tabelle). Spitzenreiter ist hier die rheinland-pfälzische Kleinstadt Zweibrücken, für deren Stadtmitte Homeday eine Mietbelastungsquote von nur 13,93 % errechnete. Aber auch für den Stadtteil Horst in der nordrhein-westfälischen Großstadt Essen hat Homeday eine erstaunlich geringe Mietbelastungsquote errechnet (14,39 %).

Von überteuert bis erschwinglich

Mindest-Nettoeinkommen: Diese Zahlen verdeutlichen, wie hoch das monatliche Nettoeinkommen einer Einzelperson mindestens sein muss, damit sie eine 59 m² große Immobilie in der jeweiligen Wohngegend mieten kann. Grafik: Homeday

In der Studie wird auch das monatliche Mindest-Nettoeinkommen ermittelt, das eine Einzelperson benötigt, um eine 59 m² große Immobilie in der jeweiligen Wohngegend mieten zu können. Laut Homeday-Erhebung sind dafür im Münchner Stadtteil Haidhausen-Süd 3.688 Euro notwendig.

Die nebenstehende Tabelle zeigt auf der linken Seite das Ranking der teuersten und rechts die günstigsten Gegenden. Wobei die Unterschiede zwischen den teuersten Städten deutschlandweit nicht so groß sind. Bei allen Wohngegenden der Top 10 liegt der ermittelte Wert nämlich über 3.300 Euro. Zur Einordnung: Laut Internetportal Statista betrug 2020 der Durchschnitt des monatlichen Nettoeinkommens aller Arbeitnehmer in Deutschland 2.088 Euro.

Auffällig: Die Top 10 der teuersten Wohngegenden umfasst ausschließlich Stadtteile aus vier Städten: München, Hamburg, Frankfurt/Main und Berlin. Auf der anderen Seite finden sich im Ranking der günstigsten Wohngegenden fast ausschließlich ostdeutsche Orte. Spitzenreiter ist hier Plauen. Dort benötigt eine Einzelperson nur 665 Euro Nettoeinkommen, um in der Stadtmitte eine 59 m² große Wohnung mieten zu können.

Ein generelles West-Ost-Gefälle bei den Wohnkosten sieht man bei Homeday gleichwohl nicht mehr. Steffen Wicker: „Die Teilung zwischen Ost und West ist bei den Immobilienpreisen von einer Teilung in strukturschwache und strukturstarke Regionen abgelöst worden. In den Metropolen und Schwarmstädten ist es relativ teuer. In den weniger attraktiven Regionen ist das Wohnen, ob zum Kauf oder zur Miete, durchaus erschwinglich. Die niedrigsten Preise werden in Teilen von Thüringen, Sachsen, Sachsen-Anhalt, aber auch Nordrhein-Westfalen aufgefunden.“

Belastung bei Wohnungskauf

Ermittelt hat Homeday übrigens auch die bundesweiten Kaufpreise für Wohneigentum. In diesem Zusammenhang errechnete das Unternehmen unter anderem, wie viele Jahre eine Familie, die immerhin über das doppelte Median-Nettoeinkommen der jeweiligen Stadt verfügt, mindestens benötigt, um den Kaufpreis einer 95 m² großen Wohnung abzubezahlen.

In einigen Wohngegenden von Hamburg, München und Berlin würde dies 40 Jahre oder mehr dauern. Spitzenreiter ist Hamburg-Rotherbaum mit 46 Jahren. Krasser Gegensatz: In der Stadtmitte von Plauen könnte die Familie die Immobilie bereits nach fünf Jahren abbezahlen. Dasselbe gilt für die Innenstadt von Görlitz sowie für die Wohngegenden Pforten in Gera und Roßlau Elbe in Dessau.

Über den Autor Roland Grimm ist seit Februar 2013 freier Journalist mit Sitz in Essen und schreibt regelmäßig Fachwissen-Artikel für BaustoffWissen. Zuvor war er rund sechs Jahre Fachredakteur beim Branchenmagazin BaustoffMarkt und außerdem verantwortlicher Redakteur sowie ab 2010 Chefredakteur der Fachzeitschrift baustoffpraxis. Kontakt: freierjournalist@rolandgrimm.com

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