Gar nicht so angestaubt: Auch die Münchner Allianz Arena entstand auf einem Erbbaurechtsgrundstück. Foto: Grimm
Was bedeutet Erbbaurecht?
Den Traum vom eigenen Haus können sich heute immer mehr Menschen nicht leisten. Zwar sind die Zinsen für Baukredite seit einigen Jahren sehr niedrig, aber dafür sind die Baulandpreise extrem gestiegen. Und auf teuren Grundstücken lässt sich nun mal schwerlich günstiger Wohnraum schaffen. Kann man diesen fatalen Zusammenhang irgendwie auflösen? Manche Experten hoffen auf eine Renaissance des alten Erbbaurechts. Doch was ist das eigentlich?
In der Prognos-Studie „Wer baut Deutschland? – Inventur zum Bauen und Wohnen 2019“ werden die immer teureren Baugrundstücke als Haupt-Preistreiber beim Wohnungsbau bezeichnet. Für private Investoren und Projektentwickler werde es dadurch immer schwerer, Wohnraum noch bezahlbar und rentabel zu bauen. Erbbaurechtsgrundstücke basieren dagegen auf langen Vertragslaufzeiten und schließen Grundstücksspekulationen von vorneherein aus.
Trennung von Grundstück und Gebäuden
Wie das funktioniert? Beim Erbbaurecht ist der Hausbesitzer oder Bauherr nicht zugleich auch der Eigentümer des Grundstücks, auf dem das Haus steht beziehungsweise noch gebaut werden soll. Stattdessen bleibt das Bauland im Besitz des so genannten Erbbaurechtsgebers. Auf der anderen Seite steht der Erbbaurechtsnehmer. Ihm gehören die auf dem Grundstück errichteten Gebäude, aber eben nicht das Bauland selbst. Für dessen Nutzung zahlt der erbbauberechtigte Hausbesitzer stattdessen einen – meist jährlichen – Erbbauzins an den Grundstücksbesitzer.
Für den Gebäudebesitzer hat das den Vorteil, dass er sich nicht auch noch mit einer großen Summe verschulden muss, um das Grundstück zu kaufen. Für anfallende Kosten wie die (einmalige) Grunderwerbssteuer, die jährliche Grundsteuer oder etwaige Erschließungskosten für das Grundstück muss allerdings der Erbbaurechtsnehmer aufkommen, obwohl ihm der Boden eigentlich gar nicht gehört.
Nach Schätzungen des Deutschen Erbbaurechtsverbandes werden in Deutschland derzeit etwa 5 % aller Grundstücke im Erbbaurecht vergeben. Bei den Erbbaurechtsgebern handelt es sich überwiegend um Städte, Kommunen, Stiftungen oder Kirchengemeinden. So gehört zum Beispiel die Evangelische Stiftung Pflege Schönau aus Heidelberg zu den größten Erbbaurechtsgebern in Deutschland. Aktuell hat sie mehr als 13.000 Erbbaurechte vergeben – für Grundstücke, die größtenteils in Heidelberg, Mannheim, Karlsruhe und Freiburg liegen.
Im Prinzip können aber auch Privatpersonen ihr Grundstückseigentum per Erbbaurecht an Dritte vergeben und somit langfristig den jährlichen Erbbauzins einnehmen, ohne dass dadurch das Grundstück irgendwann den Besitzer wechseln würde. Wer umgekehrt an dem Erwerb eines Erbbaurechts interessiert ist, findet entsprechende Angebote heute auch auf den Websites der großen Immobilienportale. Weitergehende Infos zum Thema bietet unter anderem die Website des Deutschen Erbbaurechtsverbandes.
Lange Vertragslaufzeiten
Erbbaurechtsverträge haben meist eine sehr lange Laufzeit. Grafik: Deutscher Erbbaurechtsverband / JLL
Der Erbbauberechtigte zahlt für die Grundstücksnutzung gewissermaßen eine Miete, genießt dabei allerdings einen dauerhaften „Mieterschutz“. Erbbaurechtsverträge laufen nämlich in der Regel über viele Jahrzehnte (siehe Grafik) und können danach auch meist verlängert werden. So wird es in der Praxis zumindest überwiegend gehandhabt, obwohl eine Mindest- oder Höchstdauer des Erbbaurechts nirgendwo vorgeschrieben wird, auch nicht im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG), das in Deutschland schon 1919 in Kraft trat.
Auch wenn Erbbaurechtsverträge in den meisten Fällen umstandslos verlängert werden, kann es natürlich trotzdem vorkommen, dass ein Erbbaurecht nach Ablauf der Vertragszeit einfach erlöscht, weil der Grundstückseigentümer den Boden künftig lieber selbst nutzen oder verkaufen möchte. In letzterem Fall wird dem bisherigen Erbbauberechtigten aber meist ein Vorkaufsrecht eingeräumt. „Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, so hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten“, ist zudem im ErbbauRG festgelegt (§27).
Dass erbbaurechtliche Verträge üblicherweise sehr langfristig laufen, beinhaltet im Grunde ja schon der Name „Erbbaurecht“. Tatsächlich kann der Erbbauberechtigte das Nutzungsrecht auch an einen Nachkommen vererben. Er kann alternativ aber auch sein Haus an eine andere Person verkaufen und dieser dann auch das Erbbaurecht übertragen. Weiterhin kann er sein Haus natürlich auch an Dritte vermieten. Er bleibt also flexibel, wenn er sein Haus irgendwann nicht mehr selbst nutzen will und auch keine Nachkommen hat, die es übernehmen wollen.
Schutz gegen Grundstücksspekulation
Das System des Erbbaurechts bietet weitgehend Schutz davor, dass Grundstücke zum Spekulationsobjekt und damit für die meisten Bauinteressierten unerschwinglich werden. Bis vor Kurzem handelte es sich zwar noch um ein Nischenthema, doch der heutige Mangel an bezahlbarem Wohnraum hat das Erbbaurecht mittlerweile von seinem leicht „angestaubtem“ Image befreit. „Immer mehr Kommunen in Deutschland denken über den verstärkten Einsatz von Erbbaurechten nach oder praktizieren ihn schon“, erklärte Hans-Christian Biallas, Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands, bereits Ende 2018.
Dazu zum Abschluss zwei Beispiele: In Frankfurt am Main wurde die 2018 eröffnete „Neue Mitte“ (das Dom-Römer-Quartier) vollständig im Erbbaurecht vergeben. Und in Berlin hat die rot-rot-grüne Regierung 2016 die verstärkte Nutzung des Erbbaurechts zum Bestandteil ihres Koalitionsvertrages gemacht und mittlerweile beschlossen, die Erbbauzinsen bei Neuverträgen um die Hälfte zu senken.
Über den Autor
Roland Grimm ist seit Februar 2013 freier Journalist mit Sitz in Essen und schreibt regelmäßig Fachwissen-Artikel für
BaustoffWissen. Zuvor war er rund sechs Jahre Fachredakteur beim Branchenmagazin
BaustoffMarkt und außerdem verantwortlicher Redakteur sowie ab 2010 Chefredakteur der Fachzeitschrift
baustoffpraxis.
Kontakt:
freierjournalist@rolandgrimm.com
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