Dachaufstockungen in Leichtbauweise ermöglichen schnell und kostengünstig mehr Wohnraum. Foto: Knauf

Hintergrundwissen

02. Mai 2019 | Artikel teilen

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Wohnraumpotenzial durch Dachaufstockung

Wohnen auf vorhandenen Nicht-Wohngebäuden: Durch Dachaufstockungen auf Büro- und Geschäftsgebäuden oder Parkhäusern ließe sich wertvoller Wohnraum schaffen, ohne das zusätzliches Bauland nötig wäre. Und auch bei etlichen Bestands-Wohnhäusern kommt eine weitere Etage grundsätzlich in Frage. Wie eine Studie zeigt, könnten in Deutschland 2,3 bis 2,7 Millionen neue Wohnungen entstehen, wenn die innerstädtischen Bau-Potenziale konsequenter genutzt würden.

Für die im Februar veröffentlichte „Deutschland-Studie 2019“ haben Wissenschaftler der TU Darmstadt und des Pestel-Instituts (Hannover) eine „Inventur“ der vorhandenen Immobilien und versiegelten Grundstücke vorgenommen. Dabei analysierten sie – unter anderem durch die Auswertung von Luftbildern – Bestandsgebäude und Fehlflächen (Brachflächen, Fehlbebauungen usw.) in Städten und Kreisen mit zusätzlichem Wohnungsbedarf.

Stand bei der Deutschland-Studie 2016 vor allem die Aufstockung von Mehrfamilien- Wohngebäuden im Fokus, so wurde die Thematik mit der neuen Studie um Wohnraumpotenziale auf innerstädtischen Flächen mit Nicht-Wohngebäuden erweitert. Dabei quantifizierten die Wissenschaftler nicht nur mögliche Dachaufstockungen, sondern ermittelten auch das Potenzial zusätzlicher Wohnungen durch eine Umnutzung leerstehender Büro- und Verwaltungsgebäude. Folgerichtig heißt die Studie komplett: „Deutschland-Studie 2019. Wohnraumpotenziale in urbanen Lagen – Aufstockung und Umnutzung von Nicht-Wohngebäuden“.

Aufstockung und Umnutzung

„Büro- und Geschäftshäuser, eingeschossige Discounter mit ihren Parkplätzen bieten ein enormes Potenzial für zusätzliche Wohnungen – durch Nachverdichtung wie Aufstocken, Umnutzung und Bebauung von Fehlflächen“, erläutert Prof. Karsten Tichelmann von der TU Darmstadt. Zusätzlich könne man auch einige öffentliche Verwaltungsgebäude für neuen bezahlbaren Wohnraum nutzen. „Ressourcen für durchaus attraktiven Wohnraum bieten zudem innerstädtische Parkhäuser“, ergänzt der Professor.

Insgesamt kommen die Wissenschaftler von TU Darmstadt und Pestel-Institut auf mehr als 1,2 Millionen Wohnungen, die bundesweit durch das „Wohnbar-Machen“ von Nicht-Wohngebäuden entstehen könnten. Außerdem plädieren die Autoren der Studie auch weiterhin für eine Offensive bei der Dachaufstockung von Wohngebäuden, deren Potenzial sie mit 1,1 bis 1,5 Mio. Wohneinheiten beziffern. Insgesamt könnten demnach bis zu 2,7 Millionen neue Wohnungen durch eine intelligente Nutzung vorhandener Bauflächen entstehen, ohne dass zusätzliches, teures Bauland erschlossen werden müsste.

1,2 Millionen Wohnungen auf Nicht-Wohngebäuden

Allein bei der Dachaufstockung von Bürokomplexen und Verwaltungsgebäuden sieht die Studie ein Potenzial von bundesweit 560.000 neuen Wohneinheiten. Hinzu seien weitere 350.000 Wohnungen in leerstehenden Gebäuden möglich, in denen früher einmal Büros und Behörden untergebracht waren. Rund 400.000 zusätzliche Wohnungen könnten der Studie zufolge zudem auf den innerstädtischen Flächen der zwanzig größten Lebensmittelmarkt- und Discounterketten entstehen – ohne dass Abstriche bei den Verkaufsflächen oder Parkmöglichkeiten notwendig seien. Und auch City-Parkhäuser bieten Platz für Wohnungen: Wird das oberste Parkdeck aufgestockt, geht die Studie von mindestens 20.000 zusätzlichen Wohneinheiten bundesweit aus – alles „Wohn-Parkhäuser“ in guten Innenstadtlagen.

Lösungen für Lebensmittelketten

Zukunftslösung: In Berlin plant Aldi Nord mit Wohnraum überbaute Filialen. Grafik: Aldi

Um Wohnraum auf den innerstädtischen Flächen von Lebensmittelketten wie Aldi, Lidl, Penny, Rewe & Co. zu schaffen, wäre allerdings vielerorts ein anderes bauliches Konzept erforderlich. Die Autoren der Studie schlagen zum Beispiel vor, Lagerflächen und Parkplätze unterirdisch anzuordnen, um die ursprünglichen Flächen dann für einen neuen Markt-Wohn-Komplex zu nutzen. Allein in Berlin böten sich dafür 330 eingeschossige Lebensmittelmärkte an, so die Studie.

Aber könnte man bestehende Discountermärkte nicht auch durch Dachaufstockungen um zusätzlichen Wohnraum ergänzen? Leider ist das bisher in vielen Fällen nicht möglich. Für eine Aufstockung sind die eingeschossigen Bestandsbauten nämlich oft aus statischen Gründen nicht tragfähig genug. Bei künftigen Neubauten könnte man das natürlich von vorne herein einplanen. Im Übrigen planen Discounter wie Aldi Nord bereits neue Filialen in größeren Gebäudekomplexen, die Einzelhandel und Wohnraum miteinander verbinden (siehe Abbildung).

Baurechtliche Änderungen notwendig

Um alle möglichen Wohnraumpotenziale durch Dachaufstockungen auch tatsächlich nutzen zu können, bedarf es allerdings in vielen Fällen Weiterentwicklungen im Bau- und Planungsrecht. Das fordern die 16 Verbände und Organisationen der Bau- und Immobilienbranche, die die Deutschland-Studie 2019 bei der TU Darmstadt und dem Pestel-Institut in Auftrag gegeben haben. Dazu gehört unter anderem auch der Bundesverband Deutscher Baustoff- Fachhandel (BDB).

So müsse beispielsweise eine Überschreitung der erlaubten Geschossflächenzahl, die häufig auf vor Jahrzehnten erlassene Vorschriften zurückgeht, bei Dachaufstockungen zulässig sein. Auch bei Trauf- und Firsthöhen sei Flexibilität notwendig. „Wir brauchen weniger bürokratische Hürden und mehr Bereitschaft zu guten, konzeptionellen Lösungen“, sagt Holger Ortleb, Geschäftsführer des Bundesverbandes der Gipsindustrie und zugleich Koordinator des Verbändebündnisses.

Finanzielle Anreize notwendig

Aber auch finanzielle Anreize seien notwendig: So macht sich das Verbändebündnis dafür stark, die Abschreibung von derzeit 2 % bei Dachaufstockungen und der Umnutzung von Nicht-Wohngebäuden auf einen AfA-Satz von 4 bis 5 % anzuheben. Nur so könne es gelingen, private Investoren verstärkt für Aufstockungen und Umwandlungen zu gewinnen. Für kommunale und genossenschaftliche Wohnungsbaugesellschaften fordert das Verbändebündnis zudem eine Investitionszulage von 15 %.

Über den Autor Roland Grimm ist seit Februar 2013 freier Journalist mit Sitz in Essen und schreibt regelmäßig Fachwissen-Artikel für BaustoffWissen. Zuvor war er rund sechs Jahre Fachredakteur beim Branchenmagazin BaustoffMarkt und außerdem verantwortlicher Redakteur sowie ab 2010 Chefredakteur der Fachzeitschrift baustoffpraxis. Kontakt: freierjournalist@rolandgrimm.com

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