Ab 2027 ersetzt das Europäische Emissionshandelssystem schrittweise den nationalen Emissionshandel. Ziel ist eine einheitliche CO₂-Bepreisung auf EU-Ebene – auch für Gebäude. Wie hoch die Kosten für Hauseigentümer, aber auch Mieter steigen können, hat das Sanierungs- und Energieberatungsunternehmen Purpose Green in seiner neuen Immobilien-Analyse ausgerechnet.

Konkret hat das Berliner Climate-Tech-Unternehmen die zusätzlichen Kosten durch das Europäische Emissionshandelssystem (ETS-2) für insgesamt 4.029 Immobilien anhand unterschiedlicher CO₂-Preis-Szenarien errechnet. Die betrachteten Gebäude standen im April auf der Website „Immowelt“ und befinden sich in den 30 größten Städten Deutschlands.

Purpose Green hat die Immobilien nach Wohnfläche, Energieträger und Energiebedarf analysiert und mithilfe der ermittelten Daten den jährlichen CO₂-Ausstoß und die damit verbundenen CO₂-Kosten in vier verschiedenen Preis-Szenarien berechnet. Details zu dieser Untersuchung hat das Unternehmen in diesem Blogbeitrag veröffentlicht.

Energetische Sanierungen unvermeidlich?

In Deutschland wurde der nationale Emissionshandel für Gebäude im Jahr 2021 eingeführt. Aktuell liegt der CO₂-Preis bei 55 Euro pro Tonne, 2026 wird er zwischen 55 und 65 Euro pro Tonne liegen. Mit Einführung von ETS-2 wird der Preis dann ab 2027 durch Angebot und Nachfrage der Emissionszertifikate bestimmt. Laut Purpose Green ist in diesem System bis 2030 ein Preis zwischen 100 und 250 Euro pro Tonne CO₂ zu erwarten, ab 2040 könne der Preis sogar auf bis zu 400 Euro steigen.

Vor allem für Eigentümer größerer Immobilien (zum Beispiel Mehrfamilienhäuser), die sich in einem schlechten energetischen Zustand befinden, droht durch ETS-2 ein erheblicher Kostenanstieg. In Hamburg hat Purpose Green 650 derartiger Immobilien untersucht, die durchschnittlich 165 m² groß sind. Im aktuellen nationalen Emissionshandelssystem kommen 2026 durchschnittlich 431 Euro an CO₂-Kosten auf die Eigentümer zu. 2027 würden die Kosten bei Eintritt des Szenarios II (100 Euro/Tonne CO₂) auf 784 Euro pro Jahr steigen. Im Szenario III (250 Euro/Tonne CO₂) wären es bereits 1.960 Euro und in Szenario IV (400 Euro/Tonne CO₂) sogar 3.135 Euro.

Die genannten Kosten gelten für relativ große Gebäude, die zudem in schlechtem energetischem Zustand sind. Durch energetische Sanierungen könnten die Hausbesitzer, bei denen es sich meist um Vermieter handeln dürfte, also langfristig sparen. „Die Einführung des ETS-2 und die damit verbundenen steigenden CO₂-Kosten machen energetische Sanierungen für Eigentümer unvermeidlich“, glaubt ESG-Experte Daniel Schreiner von Purpose Green. „Vermieter, die nicht rechtzeitig in energetische Sanierungen investieren, laufen Gefahr, in eine wirtschaftliche Schieflage zu geraten.“

Was zahlen Mieter?

Aber können Vermieter die Mehrkosten nicht einfach auf ihre Mieter abwälzen? Ganz so einfach ist das nicht, denn sie müssen das seit 2023 geltende CO₂-Kostenaufteilungsgesetz beachten.

Demnach hängt die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Mieter und Vermieter vom energetischen Zustand einer Immobilie ab: Bei sehr schlechter Energiebilanz (CO₂-Ausstoß über 52 kg/m²) müssen Vermieter 95 % der CO₂-Kosten übernehmen. Ist ein Haus bereits energetisch saniert und der Ausstoß beträgt nur bis zu 12 kg/m², verbleiben die (geringen) Kosten dagegen vollständig bei den Mietern. Bei einem CO₂-Ausstoß zwischen 32 und 37 kg/m² teilen sich Mieter und Vermieter die Kosten gleichmäßig.