Die Bundesregierung plant eine Sonder-AfA zur Förderung des bezahlbaren Wohnungsbaus. Foto: Pixabay

Hintergrundwissen

16. Juli 2019 | Artikel teilen

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Wohnbauförderung: Was bedeutet AfA?

Der Wohnneubau hinkt in Deutschland seit Jahren dem tatsächlichen Bedarf hinterher. Branchenvertreter fordern daher seit Langem attraktivere finanzielle Anreize für Investoren und Projektentwickler. In diesem Zusammenhang fällt immer wieder der Begriff „AfA“. So fordert etwa das Verbändebündnis Wohnungsbau, die AfA-Sätze für Dachaufstockungen und den Mietwohnungsbau deutlich zu erhöhen. Der folgende Beitrag erklärt, was es damit auf sich hat.

Eine so genannte Sonder-AfA zur Förderung des bezahlbaren Wohnungsbaus hatte die Bundesregierung im September 2018 eigentlich schon beschlossen. Seitdem wird das Vorhaben allerdings vom Bundesrat blockiert, der in diesem Fall zustimmen muss.

Steuerliche Absetzung

Tatsächlich geht es bei der AfA immer um Steuervorteile. Sie ist eine Form der steuerlichen Absetzung. Wer sie in Anspruch nehmen darf, senkt seine Steuerschuld, indem er zuvor getätigte Ausgaben von seinem zu versteuernden Einkommen abzieht. Das Kürzel AfA bedeutet „Absetzung für Abnutzung“. Warum? Weil es bei der AfA um die steuerliche Absetzung abnutzbarer Güter geht, sofern diese zur Erzielung von Einkünften dienen. Gesetzlich geregelt wird die AfA im Einkommenssteuergesetz (§7 EStG).

Das grundlegende Prinzip der Absetzung kennt auch jeder Privatmensch, der schon mal eine Einkommenssteuererklärung gemacht hat. Ausgaben für Güter, die man für seinen Beruf benötigt, die also zur Erzielung von Einkünften dienen, kann man als so genannte Werbungskosten von der Steuer absetzen. Auf einen Schlag geht das allerdings nur für Güter, die abzüglich der Mehrwertsteuer nicht mehr als 800 Euro kosten. Liegen die Anschaffungskosten über 800 Euro, kann man diese nur über einen längeren Zeitraum hinweg von der Steuer absetzen. Auch das ist dann eine Absetzung für Abnutzung (AfA).

Beispiel Computerkauf

Je höher der AfA-Satz, umso mehr Steuern lassen sich sparen.   Foto: Pixabay

Kauft man sich zum Beispiel einen neuen Computer, der (ohne Mehrwertsteuer) über 800 Euro kostetet und hauptsächlich für berufliche Zwecke genutzt werden soll, dann werden die Anschaffungskosten aufgeteilt und die Teilbeträge über mehrere Jahre hinweg von der Steuer abgesetzt. Dabei wird eine bestimmte Nutzungsdauer des Computers zugrunde gelegt. Für viele Güter legt das Finanzamt die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von vorneherein fest und veröffentlicht dies in so genannten AfA-Tabellen. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer eines PCs oder ein Notebooks liegt zum Beispiel bei drei Jahren.

Die Anschaffungskosten eines für Berufszwecke erworbenen Computers kann man also im Verlauf von drei Jahren nach und nach vom zu versteuernden Einkommen abziehen und auf diese Weise jeweils die eigene Steuerschuld senken. Die Abschreibung erfolgt sozusagen im Gleichschritt mit der allmählichen Wertminderung des angeschafften Guts. Die Wertminderung wird steuerrechtlich im Prinzip wie eine Betriebsausgabe beziehungsweise wie die Werbungskosten eines Arbeitnehmers behandelt.

AfA beim Mietwohnungsneubau

Erwirbt Jemand ein teures Gut, das er für die Ausübung seines Berufs benötigt, kann er steuerlich also die AfA in Anspruch nehmen. Das kann er aber auch tun, wenn er in einen Mietwohnungsneubau investiert – etwa um mit den zu erwartenden Mieteinnahmen sein eigenes Einkommen oder seine Rente aufzubessern. Auch hier handelt es sich schließlich um ein abnutzbares Gut, das zur Erzielung von Einkünften dient. Mithilfe der linearen Neubau-AfA kann der Investor die Herstellungskosten für das Mietshaus über einen Zeitraum von 50 Jahren von der Steuer abzusetzen – bei einem AfA-Satz von 2 % pro Jahr.

Bei der von der Bundesregierung geplanten Sonder-AfA zur Förderung des bezahlbaren Wohnungsbau handelt es sich nun um eine zusätzliche Absetzungsmöglichkeit, die zur normalen Neubau-AfA noch hinzukommt. Die Regelung bezieht sich auf Investitionen in den Mietwohnungsbau, aber auch auf Dachgeschossausbauten – Stichwort Aufstockungen.

Geplante Sonder-AfA

Die Ausgaben für solche Bauprojekte soll man nach dem Willen der Bundesregierung künftig schneller als bisher von der Steuer absetzen können. Konkret geht es um eine Sonder-AfA über jährlich 5 %, die insgesamt vier Jahre lang gewährt werden soll. Addiert man noch die jährlichen 2 % der normalen Neubau-AfA hinzu, könnte ein Investor mithilfe der Sonder-AfA also innerhalb von vier Jahren 28 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten eines Neubaus von der Steuer absetzen.

Die Sonder-AfA der Bundesregierung enthält allerdings viele Beschränkungen und Ausnahmen. Sie gilt nur für bauliche Projekte, bei denen der Bauantrag bis Ende 2021 eingereicht wird. Außerdem darf das Neubauprojekt nicht mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter kosten. Und falls das gegeben ist, sind nur maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter absetzbar. Dadurch will die Bundesregierung verhindern, dass auch Wohnneubauten mit Luxusausstattung von den Sonderabschreibungsmöglichkeiten profitieren. Außerdem muss sich der Investor verpflichten, die Wohnungen mindestens zehn Jahre lang zu einem bezahlbaren Preis zu vermieten.

Kritik der Immobilienwirtschaft

Vor allem die Begrenzung der Maximalkosten hat in der Immobilienbranche für Kritik gesorgt und ist im Übrigen auch ein Streitpunkt im Bundesrat gewesen. „Die Bundesregierung will mit der Sonderabschreibung den Mietwohnungsbau in Ballungsregionen fördern“, erläutert Andreas Ibel, Präsident des Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). „Dabei setzt sie die maximale Obergrenze für Baukosten jedoch so niedrig an, dass sie gerade in den Ballungsgebieten kaum in Anspruch genommen werden kann.“ Statt einer zeitlich begrenzten Sonder-AfA wünschen sich die Immobilienverbände ohnehin lieber eine dauerhafte Anhebung des regulären Neubau-AfA-Satzes von derzeit 2 % auf mindestens 3 %.

Über den Autor Roland Grimm ist seit Februar 2013 freier Journalist mit Sitz in Essen und schreibt regelmäßig Fachwissen-Artikel für BaustoffWissen. Zuvor war er rund sechs Jahre Fachredakteur beim Branchenmagazin BaustoffMarkt und außerdem verantwortlicher Redakteur sowie ab 2010 Chefredakteur der Fachzeitschrift baustoffpraxis. Kontakt: freierjournalist@rolandgrimm.com

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