In Ballungsgebieten gibt es seit Jahren zu wenig bezahlbaren Wohnraum. Ein Aspekt des Problems: In großen kreisfreien Städten gibt es immer mehr möblierte und nur befristet vermietete Wohnungen, die bisher nicht eindeutig der Mietpreisbremse unterliegen. Laut einer aktuellen Studie entfielen in Großstädten Ende 2024 bereits mehr als 30 % der Wohnungsinserate auf dieses Sondermietsegment.
„Möblierte und befristete Mietverhältnisse sind kein Randphänomen mehr, sondern prägen den Wohnungsmarkt in den Metropolen zunehmend“, sagt Alexander Schürt, Wohnungsmarktexperte beim Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Das BBSR hat die im Januar erschienene Studie „ Mietwohnungssegmente – Bedeutung und Auswirkungen auf den Mietwohnungsmärkten “ gemeinsam mit dem Bundesbauministerium in Auftrag gegeben. Erstellt wurde sie vom Darmstädter Institut für Wohnen und Umwelt (IWU).
Umgehung der Mietpreisbremse
Laut Auswertung entfielen Ende 2024 in Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern, in denen eine Mietpreisbremse gilt, mehr als 30 % der Wohnungsinserate auf das Segment der möblierten Zeitmietwohnungen. Damit ist in diesen Städten inzwischen etwa fast jedes dritte Wohnungsangebot eine möblierte und nur auf Zeit vermietete Wohnung. In Großstädten ohne Mietpreisbremse dagegen war das Angebot von möblierten und zeitlich befristet vermieteten Wohnungen zum selben Zeitpunkt deutlich geringer.
Es liegt also nahe, dass die Studienergebnisse in einem Zusammenhang mit der Einführung der Mietpreisbremse (§ 556d BGB) im Jahr 2015 stehen. Nach dieser gesetzlichen Regelung darf bei Neuvermietungen in „angespannten Wohnungsmärkten“ die Nettokaltmiete von Bestandsgebäuden maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB liegen. Welche Gebiete als angespannte Wohnungsmärkte gelten, legen die Bundesländer per Verordnung fest.
Die Autoren der Studie vermuten, dass die Mietpreisbremse vielerorts zu einer gezielten Verlagerung von Wohnungsangeboten in ein weniger stark reguliertes beziehungsweise intransparentes Marktsegment beigetragen hat. Möblierte Wohnungen sind grundsätzlich eigentlich nicht von der Mietpreisbremse ausgenommen. Es gibt aber Ausnahmen für Kurzeitvermietungen „zum vorübergehenden Gebrauch“.
BBSR-Mitarbeiter Alexander Schürt bekräftigt diese These: „Die Daten sprechen dafür, dass ein Teil des unmöblierten Mietwohnungsangebots in das möbliert und befristet vermietete Segment verschoben wird, um die Mietpreisbremse zu umgehen“. Dafür spricht auch, dass im Jahr 2012 – also vor Einführung der Mietpreisbremse – in den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern lediglich rund 15 % der Wohnungsinserate auf das Segment der möblierten Zeitmietwohnungen entfielen. Heute sind es wie gesagt über 30 %.
Kräftige Mieterhöhungen
Die IWU-Auswertung zeigt ferner, dass die Mieten im Segment der möblierten Zeitmietwohnungen kräftig gestiegen sind. Bundesweit erhöhte sich die durchschnittliche Angebotsmiete für möblierte Zeitwohnungen zwischen 2012 und Ende 2024 um mehr als 80 % auf über 27 Euro je Quadratmeter. Besonders stark fielen die Anstiege im Neubau sowie bei gewerblichen Anbietern aus, während sich privat vermietete möblierte Wohnungen deutlich moderater verteuerten.
Der Studie ist außerdem zu entnehmen, dass ausgerechnet in Städten mit Mietpreisbremse die Miete für möblierte Zeitwohnungen besonders hoch ist. Sie liegt dort durchschnittlich bei 30 Euro pro Quadratmeter. In Städten ohne Mietpreisbremse sind es „nur“ rund 21 Euro. Das bekräftigt die These, dass manche Vermieter ihr Angebot gezielt auf möblierte Zeitwohnungen umstellen, weil sie darin ein Schlupfloch sehen, um der Deckelung klassischer Mietverträge zu entgehen. Die Studie spricht von „gezielten Ausweichbewegungen aus der Regulierung“.
Die Datengrundlage der Untersuchung lieferte eine Auswertung von 17,2 Mio. Online-Mietinseraten aus den Jahren 2012 bis 2024. Das BBSR will nun die Entwicklung in einer Folgestudie weiter analysieren, um den Einfluss von Regulierung und Ausweichstrategien auf die Wohnungsmärkte noch genauer zu bestimmen.
Politik plant Mietrechtsreform
Bis die angekündigte Folgestudie fertig ist, könnten sich freilich wichtige Rahmenbedingungen schon wieder verändert haben. Seit Anfang dieses Jahres liegt dem Bundestag nämlich der „Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum und bei der Kurzzeitvermietung von Wohnraum in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ zur Beschlussfassung vor (Link zum Gesetzentwurf hier ). Es ist damit zu rechnen, dass sich der Bundestag im Verlauf des ersten Halbjahres 2026 mit diesem Thema befasst.
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Wenn der Gesetzentwurf in seiner jetzigen Form beschlossen wird, würden in angespannten Wohnungsmärkten künftig auch möblierte Mietwohnungen ab einer Vertragslaufzeit von sechs Monaten grundsätzlich der Mietpreisbremse unterliegen. Die bisherige Ausnahme „zum vorübergehenden Gebrauch“ würde nur noch bei „echten“ Kurzzeitvermietungen von weniger als sechs Monaten greifen. Laut Gesetzentwurf ist zudem geplant, dass Vermieter künftig Kaltmiete und Möblierungszuschlag getrennt ausweisen müssen, damit klar erkennbar ist, wie hoch die „eigentliche“ Miete ist und ob die Mietpreisbremse eingehalten wird. Die mögliche Höhe des Möblierungszuschlags soll zudem begrenzt werden.
