Die Zahl der Haushalte, die im Eigenheim oder in einer Eigentumswohnung leben, sinkt in Deutschland kontinuierlich. So steht es in der Studie „Wohneigentum in Deutschland“ des Pestel-Instituts. Diese fordert eine staatliche Offensive, um den Abwärtstrend umzukehren, da Wohneigentum wichtig für die Altersvorsorge sei.

Die nur 18 Seiten lange Kurzstudie „Wohneigentum in Deutschland“ hat das Pestel-Institut aus Hannover im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) erstellt. Sie wurde Mitte Januar im Rahmen der Münchner Messe BAU vorgestellt. Die Politik wird darin aufgefordert, Deutschland vom Mieter- zum Eigentümerland zu machen. „Eine Eigentumsquote von 50 % und mehr – wie in Österreich, den Niederlanden und Schweden – würde vor allem auch mehr soziale Stabilität bringen“, sagt Matthias Günther, Leiter des Pestel-Instituts.

Eigentumsquote unter 44 %

Die Autoren der Studie wissen natürlich, dass das das Ziel „Eigentümerland“ nur langfristig zu erreichen ist. Nach den im Juni 2024 veröffentlichten Zahlen des Zensus 2022 liegt die Eigentumsquote in Deutschland nämlich bei nur noch 43,6 %. Das ist der niedrigste Wert seit 15 Jahren. Im Vergleich zum Zensus 2011 sank die Quote um rund 2 %-Punkte.

Historisch betrachtet ist der Wert von 44 % gleichwohl gar nicht so schlecht – sofern man nur auf Deutschland schaut. In der Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg lag die Quote hierzulande nämlich meist deutlich niedriger (siehe Grafik 1). Erst um 2010 wurden erstmals Werte über der 40-%-Marke erreicht. Im europäischen Vergleich liegt Deutschland damit aber weit abgeschlagen auf einem der letzten Plätze (siehe Grafik 2).

Hinzu kommt, dass bei Befragungen unter jungen Deutschen regelmäßig ein ausgeprägter Wunsch zutage tritt, möglichst bald in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Je nach Befragung streben 70 bis 90 % die Wohneigentumsbildung an – heißt es dazu in der Studie. Das lässt vermuten, dass der Rückgang der Wohneigentumsbildung in den letzten Jahren keineswegs eine freie Entscheidung der Deutschen war, sondern vielmehr von ungünstigen Umständen erzwungen wurde. „Die tatsächliche Wohneigentumsbildung entspricht nicht den Wünschen der Bevölkerung“, lautet ein Fazit der Studie.

Fehlende Förderung

Pestel-Chef Günther macht „politisches Versagen“ für den Rückgang der Eigentumsquote verantwortlich: „Der Bund hat es versäumt, für eine Unterstützung der Menschen, die sich ihre eigenen vier Wände anschaffen wollen, zu sorgen – vor allem für eine effektive Förderung von Wohneigentum. Es wird höchste Zeit, den Abwärtstrend bei der Eigentumsquote zu stoppen und ihn umzukehren“.

Der weit überwiegende Teil der Bevölkerung wünsche sich, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, doch die Rahmenbedingungen dafür seien „denkbar schlecht“. Matthias Günther: „Für Durchschnittsverdiener ist die Chance auf Wohneigentum heute gleich Null. Die Enttäuschung der Menschen darüber ist enorm“.

Um ein weiteres Absinken der Eigentumsquote zu stoppen und den Abwärtstrend umzukehren, fordern die Wissenschaftler des Pestel-Instituts eine staatliche „Offensive Wohneigentum“. Ziel müsse es sein, pro Jahr 500.000 Haushalte in die Lage zu versetzen, sich zum ersten Mal Wohneigentum, das sie selbst nutzen, anzuschaffen. Das würde auch die Altersvorsorge verbessern, da Mieten für Seniorenhaushalte in Deutschland zunehmend zu einer finanziellen Belastung werden. „Steigende Mieten drängen mehr und mehr ältere Menschen in die Altersarmut“, so Günther.

Wohneigentum als Altersvorsorge

Der Bund müsse Wohneigentum künftig als festen Baustein der Altersvorsorge berücksichtigen – fordert der Institutsleiter. „Der soziale Effekt der ‚Beton-Rente‘ wird von Sozial- und Wohnungsbaupolitikern immer noch ignoriert“, so Günther. „Insbesondere älteren Menschen wächst die Miete schnell über den Kopf: Wer in Rente geht, den trifft oft der Mieten-Schock.“ Eine bezahlte eigene Immobilie sei der beste Schutz vor Mietsteigerungen im Alter.

Die Studie macht in einer Modellrechnung den direkten Vergleich zwischen einem Mieter- und einem Eigentümerhaushalt. Beide leben auf 100 m² Wohnfläche. In beiden Haushalten verdienen zwei Berufstätige gleich viel Geld – nämlich das Durchschnittseinkommen als Vollzeit- und Halbtagskraft. Nach 45 Jahren im Job bleiben dem Mieterhaushalt mit dem Eintritt in die Rente gerade einmal 1.450 Euro netto im Monat zum Leben – errechnet das Pestel-Institut. Der Eigentümerhaushalt habe dagegen 2.200 Euro zur Verfügung.

Was ist zu tun?

Nach Ansicht von Pestel-Institut und BDB müsste die künftige Bundesregierung dringend handeln, um den Menschen bessere Chance auf die eigenen vier Wände zu ermöglichen. In einer gemeinsamen Pressemitteilung zur BAU 2025 nennen sie diesbezüglich vier Schwerpunkte.

Der erste Punkt betrifft das Thema „Sicherheit und Verlässlichkeit“. „Die Menschen brauchen von der neuen Bundesregierung eine verlässliche Wohnungsbaupolitik für mindestens zwanzig Jahre“, sagt Matthias Günther. Verunsicherung sei „Gift für die Anschaffung von Wohneigentum“. BDB-Präsidentin Katharina Metzger unterstreicht dies: „Wer sich bis an die Grenze des Machbaren verschuldet, der will kein Risiko – keine Überraschungen durch zusätzliche Klimaschutzauflagen zum Beispiel. Denn die Menschen können nicht fünf oder zehn Jahre nach einem Immobilienkauf schon wieder kräftig investieren – in eine neue Heizung oder zusätzliche Dämmung“. Durch „politische Ad-hoc-Auflagen“ sei zuletzt erhebliches Vertrauen verlorengegangen.

Der zweite Schwerpunkt betrifft die Etablierung einer effektiven Förderung von Wohneigentum. „Aktuell fehlt eine wirksame Förderung, die den Menschen die Chance auf Wohneigentum gibt“, sagt Matthias Günther. Das sei früher anders gewesen. „Der soziale Wohnungsbau war ursprünglich – von den 50er- bis in die 80er-Jahre – zu rund 40 % Wohneigentumsförderung“, erläutert der Institutsleiter. „In diese Richtung muss es jetzt wieder gehen.“

Pestel-Institut und BDB sprechen sich außerdem für eine „Starthilfe des Staates“ bei der Wohneigentumsbildung aus. Konkret fordern sie ein Darlehen mit niedrigem, etwa auf 2 % dauerhaft festgeschriebenem Zins. Das könne fehlendes Eigenkapital ersetzen. Punkt vier schließlich betrifft die Grunderwerbsteuer. Beim Ersterwerb von selbst genutztem Wohneigentum sollte der Staat auf diese Steuer komplett verzichten – schlagen BDB und Pestel-Institut vor.