Eine Studie des InWIS-Instituts kommt zu dem Schluss, dass der Wohnungsbedarf in Deutschland ohne Ausweisung zusätzlicher Bauflächen nicht gedeckt werden kann. Vor allem in wachsenden Städten sei der steigende Bedarf nicht nur durch Nachverdichtung oder Wiedernutzbarmachung bereits erschlossener Flächen zu decken. Ohne mehr Bauflächen drohen laut Studie massive Engpässe.
Die im April veröffentlichte InWIS-Studie „ Wohnungsbau braucht (mehr) Fläche – Flächeninanspruchnahme und Innenentwicklung auf dem Prüfstand “ zeigt: Während die Bevölkerungszahlen in vielen Regionen steigen und der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum zunimmt, sind die Potenziale der Innenentwicklung – etwa durch Baulückenschließung, Aufstockung , Umnutzung von Nichtwohngebäuden oder Sanierung von Leerstand – begrenzt, schwer mobilisierbar und häufig zu teuer.
„Bauen, bauen, bauen“ braucht Fläche
Da der Beitrag der Innenentwicklung sowohl quantitativ also auch in der Geschwindigkeit der möglichen Realisierung hinter den Erfordernissen zurückbleibt, fordern die Autoren eine ehrliche Diskussion über Zielkonflikte zwischen Wohnraumbedarf, ökologischen Zielen und der Sicherstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse in Stadt und Land. Ohne neue Bauflächen erwarten sie zumindest in den Ballungsgebieten gravierende Engpässe bei der Wohnraumversorgung.
„Flächensparen darf nicht zur Wohnraumverknappung führen“, warnt Studienleiter Prof. Dr. Torsten Bölting vom Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (InWIS). Das Institut hat die Studie im Auftrag der folgenden acht Bau- und Wohnungsverbände erstellt: Bundesarchitektenkammer (BAK), Bundesverband Baustoffe – Steine und Erden (bbs), Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB), Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM), Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), Verband Privater Bauherren (VPB) und Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB).
In einer Pressemitteilung zur Studie zitiert der GdW Bundeskanzler Friedrich Merz. Der hatte Mitte Mai in einer Regierungserklärung gesagt: „Zu bezahlbarem Wohnraum gehört vor allem: Bauen, bauen, bauen“. Die Auftraggeber der Studie nehmen in diesem Zusammenhang nun die neue Bundesbauministerin Verena Hubertz in die Pflicht. Die müsse ihre Ankündigungen zur Ausweisung neuer Baulandflächen nun schnell in die Tat umsetzen. Denn nur auf ausreichend Flächen lasse sich mehr „bauen, bauen, bauen“.
Flächennutzung in Deutschland
Beim Thema Wohnraummangel stand in den letzten Jahren meist der Aspekt der Bezahlbarkeit im Fokus. Die InWIS-Studie fragt darüber hinaus, auf welchen Flächen zukünftig eigentlich mehr Wohnungen entstehen sollen. Und sie analysiert die Vereinbarkeit von Wohnraumbedarf und bestehenden Flächensparzielen. Oder wie die Autoren es selbst ausdrücken: „Im Kern behandelt die Studie (...) den Zielkonflikt zwischen der Vermeidung von Flächenneuinanspruchnahme (...) einerseits und der Verbesserung der Wohnraumversorgung andererseits“.
Laut Studie werden aktuell 4 % von Deutschlands Fläche für Wohnbauten in Anspruch genommen. Zum Vergleich: Industrie und Gewerbe kommen zusammengenommen nur auf 1,8 %, der Straßenverkehr auf 2,6 %. Deutlich größer dagegen ist der Flächenanteil der Landwirtschaft (50,4 %) und des Waldes (29,9 %). Zu 85,5 % besteht Deutschland derzeit aus unbesiedelten Flächen (vor allem Wald, Landwirtschaft und Gewässer). 14,5 % sind Siedlungs- und Verkehrsflächen. Alle Prozentangaben stammen vom Statistischen Bundesamt (Flächennutzung am 31.12.2022).
Laut Studie sieht die deutsche Nachhaltigkeitsstrategie derzeit vor, die Inanspruchnahme neuer Siedlungs- und Verkehrsflächen bis 2030 auf 30 Hektar pro Tag zu begrenzen. Zum Vergleich: Im Zeitraum 2018 bis 2021 wurden durchschnittlich 55 Hektar Fläche pro Tag neu in Anspruch genommen (Quelle: Thünen Working Paper, Band 224 , 2023). Ab 2050 sollen dann gar keine neuen Siedlungs- und Verkehrsflächen mehr dazukommen. Der Flächenverbrauch in diesem Bereich soll sich also auf 0 Hektar reduzieren. Neuer Wohnbau wäre dann nur noch auf bislang bereits (anderweitig genutzten) Siedlungs- und Verkehrsflächen möglich.
Nur Innenentwicklung zu wenig
So verständlich der geplante Stopp der Zersiedelung Deutschlands aus ökologischen und klimapolitischen Gründen sein mag, er dürfte in Zukunft zunehmende Zielkonflikte mit dem wachsenden Wohnraumbedarf befördern. Auch die Autoren der InWIS-Studie betonen, dass es „im Grunde sinnvoll“ sei, für den notwendigen Wohnneubau so weit wie möglich bereits erschlossene Siedlungsflächen zu nutzen. Sie glauben aber auch, „dass diese Potenziale trotz aller Anstrengungen voraussichtlich nicht ausreichen“ werden.
„Das politische Ziel der Flächenneuinanspruchnahme ist unter den aktuellen Bedingungen kaum erreichbar“, unterstreicht Prof. Dr. Torsten Bölting. „Ohne neue Wohnbauflächen vor allem in wachsenden Städten drohen massive Engpässe am Wohnungsmarkt“. Kurzum: Allein durch Innenentwicklung könne der Wohnungsbedarf in Deutschland nicht gedeckt werden. Die Potenziale der Innenentwicklung würden „erheblich überschätzt“ – heißt es in der Studie.
Damit kritisieren die Autoren nicht zuletzt auch das geltende Baurecht. Denn der Fokus auf die Innenentwicklung ist auch im deutschen Baugesetzbuch (BauGB) verankert. In §1 des Gesetzes heißt es mit Bezug auf die von den Kommunen zu erstellenden Bauleitpläne (Flächennutzungs- und Bebauungspläne), dass diese „eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung“ gewährleisten sollen – und zwar „vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung“.
Appell für flexiblere Lösungen
Die geplante drastische Begrenzung der Neuinanspruchnahme von Siedlungs- und Verkehrsflächen steht laut Studie „in einem Widerspruch zur zeitnahen, bezahlbaren Versorgung der Bevölkerung mit ausreichend Wohnraum“. Eine Verknappung des Baulands für Wohnzwecke werde angesichts der „überschaubaren realistischen Potenziale alternativer Innenentwicklungsstrategien (...) fast zwangsläufig zu immensen Kosten für die Gesellschaft beziehungsweise die Haushalte mit Wohnbedarf“ führen.
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In den abschließenden Empfehlungen der Studie werben die Autoren für flexiblere Lösungen – zumal Wohnbauland keineswegs mit vollständiger Versiegelung einhergehen müsse. Beispielsweise empfehlen sie, Wohnbauland durch Einführung entsprechender Kategorien ganz oder teilweise vom 30- beziehungsweise Null-Hektar-Ziel auszuklammern, „wenn durch die Entwicklung bestimmte (ökologische) Standards eingehalten werden oder gleichzeitig anderswo (andere) Flächen einer ökologisch höherwertigen Nutzung zugeführt werden“.
