Bezahlbarer Wohnraum wird in Deutschland zunehmend zur Mangelware. Deutlich mehr Neubau wäre notwendig, wird jedoch durch hohe Kosten, Fachkräftemangel, Materialknappheit, aber auch langwierige Genehmigungsverfahren ausgebremst. Welche Lösungen zur Schaffung von kostengünstigem Wohnraum zeigt die Wissenschaft auf? Eine neue Querschnittsstudie fasst den Forschungsstand der letzten 15 Jahre zusammen.
Die 155 Seiten starke „Studie zu Maßnahmen für kostengünstig-nachhaltigen Wohnraum“ wurde vom Fraunhofer-Informationszentraum Raum und Bau (Fraunhofer IRB) erarbeitet und Mitte 2023 online veröffentlicht. Auftraggeber war das Bundesinstitut für Bau-, Stadt und Raumforschung (BBSR).
In der Querschnittsstudie haben die Wissenschaftlerinnen und Wissenschaftler Forschungsarbeiten der letzten 15 Jahre zusammengefasst, die sich mit dem Thema Baukosten befassen. Im Zentrum stehen die systematische Beschreibung, Analyse und Bündelung der verfügbaren Lösungsansätze zum bezahlbaren und zugleich zukunftsfähigen Bauen.
Zentrale Lösungsansätze
Aus den ausgewerteten Forschungsarbeiten hat das Team des Fraunhofer IRB folgende zentralen Lösungsansätze herausdestilliert, mit denen bezahlbarer und zugleich nachhaltiger Wohnungsbau künftig möglich sein könnte:
- Vereinfachung, Flexibilisierung und Harmonisierung des Bauordnungsrechts,
- Verbreitung von Standardisierung und seriellem/modularem Bauen,
- Vereinfachte, (digital) integrierte Planungs-, Ausführungs- und Genehmigungsprozesse,
- Kooperative Planungskultur/ Integration von Planung und Bauausführung
- Lowtech-Strategien und Reduktion auf das Notwendige,
- Förderung von Fachkräfte- und Kompetenzaufbau/ Breitenwirksamer Wissens- und Erkenntnistransfer.
„An Wissen darüber, welche Faktoren dazu beitragen, Bau- und Wohnkosten in die Höhe zu treiben, mangelt es nicht“, kommentiert Studienautorin Sabine Blum vom Fraunhofer IRB die Auswertungen. Auch vielversprechende Gegenmaßnahmen seien schon seit Längerem bekannt.
Was jedoch noch immer fehle, sei die breitenwirksame Umsetzung des theoretisch Bekannten in der Planungs- und Baupraxis sowie die Gestaltung der dazu passenden politischen und regulatorischen Rahmenbedingungen. „Nun gilt es diese Umsetzungsdefizite zu überwinden, denn kostengünstig-nachhaltiger Wohnraum wird dringender denn je benötigt“, sagt Angelika Lückert, ebenfalls Studienautorin und Mitarbeiterin des Fraunhofer IRB.
Vereinfachte Bauanforderungen notwendig
Dass das nachhaltige Bauen – mit Faktoren wie etwa Klimaschutz, Ressourceneffizienz oder auch Barrierefreiheit – als potenzieller Kostentreiber einen Zielkonflikt zum bezahlbaren Bauen verursachen kann, wird in der Studie nicht verschwiegen. Beim Fraunhofer IRB hält man diesen Zielkonflikt aber offenbar nicht für unauflösbar. „Hervorzuheben ist, dass neuere, spannende Forschungsansätze zeigen, dass Bezahlbarkeit und Nachhaltigkeit auch gemeinsam angegangen werden können“, sagt Sabine Blum. Das aber geht nur mit Veränderungen in vielen Bereichen, die den Bauprozess berühren.
Beim Thema Bauordnungsrecht etwa kritisiert die Studie die zu große Anzahl baubezogener Normen und Anforderungen in Deutschland. Erschwerend komme hinzu, dass die Zuständigkeiten für all diese Bauanforderungen auch noch auf viele unterschiedliche Instanzen verteilt sind. Das führe zu Verzögerungen bei Planungs-, Genehmigungs- und Bauprozessen und erzeuge finanzielle Zusatzaufwände. „Gesetzliche Vorschriften (…), Technische Baubestimmungen, Normen und Standards wirken an zahlreichen Stellen als Kostentreiber und Hemmnis für kostengünstiges Wohnen und Bauen“, heißt es in der Studie.
Notwendig sei daher eine Harmonisierung und Vereinfachung der Gesetze und Regelwerke. Die Studie nennt ausdrücklich den Schall- und Brandschutz, die Barrierefreiheit sowie die Energieeffizienz als Baubereiche, in denen sich ein Einsparpotenzial durch reduzierten Planungsaufwand realisieren ließe.
Standardisierte Bauweisen gefragt
Ein „erhebliches Potenzial zu Kosteneinsparungen im Wohnungsbau“ hätte laut Studie eine stärkere Standardisierung des Bauens. Insbesondere das serielle Bauen beziehungsweise das modulare Bauen werden in diesem Zusammenhang genannt. Diese Bauweisen ständen für geringere Planungs-, Material- und Herstellungskosten sowie außerdem für eine Verkürzung der Bauzeiten und Arbeitskosten auf der Baustelle.
Doch auch hier spielen die Rahmenbedingungen eine große Rolle. Um die angesprochenen Einsparpotenziale durch serielle Bauweisen in der Praxis wirklich heben zu können, bedarf es nicht nur entsprechendes Know-how bei den Beschäftigten in Planung und Baupraxis, sondern auch angepasste baurechtliche Vorgaben. Die Typengenehmigung für einen Gebäudeentwurf, der in Serie gebaut werden soll, sollte beispielsweise nicht für jedes der 16 deutschen Bundesländer einzeln beantragt werden müssen.
Standardisiertes, serielles Bauen ist zwar häufig, aber nicht immer auch einfaches Bauen. Als weiterer Hebel für Baukosteneinsparungen wird in der Studie daher auch die „Reduktion auf das Notwendige“ als eigenständiger Lösungsansatz behandelt. Dabei geht es häufig um einen reduzierten Technikeinsatz, denn die Technische Gebäudeausrüstung (TGA) gilt im modernen Wohnungsbau als wesentlicher Kostentreiber. Die Studie verweist in diesem Zusammenhang auf alternative Low-Tech-Konzepte. Diese setzen bei klimatischen und energetischen Anforderungen eher auf robuste baukonstruktive Lösungen statt auf moderne Technik.
Mehr Digitalisierung wagen
Das Thema Digitalisierung hat laut Studie ebenfalls großes Potenzial für eine Senkung der Baukosten. Gefordert wird beispielsweise die breitenwirksame Einführung des „Digitalen Bauantrags“. Auch digitale Planungs- und Kooperationswerkzeuge wie BIM werden empfohlen, um Einsparungen durch Prozessoptimierungen zu realisieren.
Die praktische Nutzung von BIM-Werkzeugen von allen am Bauprozess Beteiligten würde zu einer stärkeren Integration von Planungs- und Bauausführungsprozessen führen. In diesem Sinn könnte die Digitalisierung zum Integrationsmotor werden. „Die wirksame Nutzung dieses Hebels zur Kosteneinsparung ist jedoch voraussetzungsvoll und wird bisher in der Praxis häufig nicht erreicht“, heißt es dazu in der Studie. Und weiter: „Sie erfordert die Bereitschaft und Fähigkeit der beteiligten Akteure zu fortlaufender Kommunikation und Kooperation sowie Anreize, auf gemeinsame Kostenziele hinzuarbeiten.“
Der Wohnungsbau ist eben ein komplexer Prozess, in dem alles mit allem zusammenhängt. Eine zentrale Einsicht der Literaturanalyse des Fraunhofer IRB lautet daher, dass sich spürbare, nachhaltige Kosteneinsparungen nicht durch punktuelle Maßnahmen und Einzelinstrumente erzielen lassen. Es muss bei allen genannten Lösungsansätzen etwas geschehen.
