Eine vom Zentralen Immobilien Ausschuss veröffentlichte Zukunftsstudie beschäftigt sich mit möglichen Veränderungen der deutschen Bau- und Immobilienwirtschaft bis 2050. Die dargestellten Zukunftsszenarien basieren auf Schlüsselfaktoren wie Nachhaltigkeit, Digitalisierung und Industrialisierung der Bauwirtschaft.
Nach Ansicht des Zentralen Immobilien Ausschuss ( ZIA ) – dem Spitzenverband der deutschen Immobilienwirtschaft – steht die Branche vor grundlegenden Veränderungen, die unter anderem vom technologischen Fortschritt, regulatorischen Anforderungen und sich verschärfenden Klimabedingungen geprägt sein werden. Die Szenario-Studie „ Immobilienwirtschaft 2035 + 2050 “ nimmt die möglichen Veränderungen der nächsten zehn bis 25 Jahre näher in den Blick.
Inspiration und Warnung
„Diese Studie soll die Branche inspirieren und ermutigen, frühzeitig und aktiv die Weichen für eine zukunftsfähige Immobilienwirtschaft zu stellen“, sagt ZIA-Präsidentin Iris Schöberl. „Die entworfenen Szenarien vermitteln der Branche eine Vorstellung davon, was die Zukunft für sie bereithalten könnte“, ergänzt Dr. Susanne Hügel, stellvertretende Vorsitzende des „Innovation Think Tank“ im ZIA, der die Analyse in Zusammenarbeit mit dem Leipziger Profore-Zukunftsinstitut entwickelt hat. „Die Studie gibt der Branche damit ein Instrument an die Hand, um den kommenden Herausforderungen frühzeitig mit Innovationen zu begegnen. Die Chancen stehen vor allem gut für innovative und anpassungsfähige Unternehmen.“
Natürlich weiß niemand genau, wie sich die Bau- und Immobilienwirtschaft entwickeln wird. Die Studie legt sich auch gar nicht fest, sondern beschreibt insgesamt fünf unterschiedliche „plausible“ Szenarien. Außerdem werden zwei dystopische Szenarien beschrieben: „Reaktionäres Chaos“ und „Stagnation und Degrowth“. Diese haben die Funktion von Warnsignalen und sollen aufzeigen, welche Risiken für die Immobilienwirtschaft entstehen können, falls die nötigen Schritte zur digitalen und nachhaltigen Transformation nicht ergriffen werden.
Grundannahmen
Alle Szenarien basieren auf vier Grundannahmen. Die Autoren erwarten zum einen, dass Planung, Bau und Betrieb von Immobilien künftig vollständig oder zumindest überwiegend digitalisiert sein werden und auch KI-Anwendungen stark zunehmen. Sie gehen außerdem davon aus, dass Klimawandel und Ressourcenknappheit sowie die ESG-Regulierung nachhaltige Lösungen in der Immobilienwirtschaft zunehmend erzwingen werden.
Ferner gehen sie davon aus, dass der gesellschaftliche Wandel heutige Wohn- und Arbeitskonzepte fundamental ändert, sodass Gebäude aller Nutzungsarten teils grundlegend neugedacht werden müssen, um Bedürfnisse der Zukunft – wie Flexibilität, aber auch eine stärkere Gemeinschaftsorientierung – zu erfüllen. Schließlich erwarten die Autoren in Zukunft veränderte Finanzierungs- und Bewertungsmodelle für Immobilien.
Neben diesen vier Grundannahmen postuliert die Szenarien-Studie zudem eine Industrialisierung der Baubranche – Stichwort serielles und modulares Bauen . Dies werde tiefgreifende Auswirkungen auf Bauweisen, Kosten und Effizienz haben.
Szenario 1
Auf die dystopischen Szenarien wollen wir an dieser Stelle nicht näher eingehen, sondern nur die fünf „plausiblen“ Szenarien kurz skizzieren. Das Szenario „Status Quo Plus“ (Szenario 1) beschreibt eine evolutionäre Entwicklung ohne radikale Umbrüche. Die Gesellschaft entwickelt schrittweise mehr Ökologiebewusstsein, parallel dazu erfolgt eine schrittweise Nachhaltigkeits- und Technologie-Adaption und eine teilweise Industrialisierung der Bau- und Immobilienbranche. Die Individualisierung der Gesellschaft nimmt tendenziell ab, kollektive Wohnformen werden populärer, was die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf reduziert.
Trotz der evolutionären Entwicklung beschreibt Szenario 1 aber auch ein paar Details, die aus heutiger Sicht noch wie Science-Fiction wirken – zumindest gilt das für die langfristige Perspektive bis zum Jahr 2050. Die Energieversorgung der Gebäude etwa soll nicht nur größtenteils auf erneuerbaren Quellen basieren – ergänzt durch Wasserstofftechnologie –, sondern auch erste kommerzielle Kernfusionsreaktoren beinhalten. Ein großer Teil der industrialisierten, hocheffizienten Baubranche soll 3D-Druck und Robotik nutzen, um ressourcenschonend und effizienter zu bauen.
Szenario 2
Das Szenario „Innovativer Green Deal “ (Szenario 2) umschreibt eine sprunghaftere, technologiegetriebene ökologische Transformation, unterstützt durch eine fortschrittliche Politik und mehr Ökologiebewusstsein. Das bedeutet insbesondere, dass die in Szenario 1 angedeuteten Entwicklungen deutlich schneller passieren. Im Green-Deal-Szenario ist die ökologisch-nachhaltige Transformation der Immobilienwirtschaft bereits 2035 weit fortgeschritten, im Neubau sind volldigitalisierte Gebäude mit hoher Nutzungsflexibilität Standard, Entsiegelungsauflagen werden nicht nur erfüllt, sondern übererfüllt. Die Baubranche ist hochgradig industrialisiert.
Getragen wird dieses Szenario von einer Gesellschaft, in der sich spätestens 2050 ein post-materialistisches Wertesystem durchgesetzt hat, das Gemeinwohl und ökologische Integrität priorisiert. Die Studie charakterisiert das Szenario unter anderem so: „Klimaanpassungsmaßnahmen sind integraler Bestandteil jeder Immobilie. Flexible Wohn- und Arbeitsmodelle, unterstützt durch volldigitalisierte, anpassungsfähige Gebäude, sind die Norm.“
Szenario 3
Das Szenario „Suffizienz“ (Szenario 3) beschreibt ebenfalls eine sprunghafte Entwicklung, auch wenn das Adjektiv „suffizient“ (ausreichend) vielleicht andere Erwartungen erweckt. In vielen Details ähnelt dieses Szenario den Szenarien 1 und 2. Hauptsächlicher Unterschied ist, dass sich in Szenario 3 die ganze Gesellschaft – und damit auch die Bau- und Immobilienbranche immer mehr nach dem Suffizienz-Prinzip verhält.
Mit Suffizienz ist gemeint, dass Individuen und Gesellschaft ihren Ressourcenverbrauch bewusst so steuern, dass die gemeinsam getätigten Verbräuche innerhalb der Grenzen der ökologischen Tragfähigkeit der Erde bleiben. Der Schwerpunkt der Transformation liegt bei diesem Szenario also mehr auf der Ressourcenschonung nach dem Prinzip „Nicht mehr als nötig, aber so effizient wie möglich“.
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Szenario 3 basiert auf der Vorstellung von einer Gesellschaft, in der sich zunehmend ein Post-Wachstums-Paradigma durchsetzt. Stattdessen stehen Lebensqualität, Gemeinwohl und ökologische Integrität zunehmend im Fokus. Was die Tätigkeit der Bau- und Immobilienbranche betrifft, liegt der Fokus beim Suffizienz-Szenario stärker auf dem Bauen im Bestand statt auf dem Neubau. Zusammenfassend heißt es in der Studie: „Insgesamt präsentiert sich 2050 eine Immobilienlandschaft, die Technologie, Effizienz und Suffizienz symbiotisch verbindet. Sie setzt neue Maßstäbe für ressourcenschonendes, gemeinwohlorientiertes Leben und Wirtschaften, ohne dabei auf Komfort und Innovation zu verzichten“
Szenario 4
Das Szenario „Techno-Rationalisierung“ (Szenario 4) beschreibt einen tiefgreifenden technologischen Wandel der Bau- und Immobilienbranche. Industrialisierung und Digitalisierung setzen sich auf ganzer Linie durch. Eine hohe Effizienz – auch beim Ressourcenverbrauch – und innovative Gebäudetechnologien sind Standard, ebenso eine durchgängige Kreislaufwirtschaft.
Viele Aspekte dieses Szenarios tauchen auch in den anderen Szenarien auf: etwa die „volle Nutzungsflexibilität von Immobilien“, der abnehmende Individualismus und das zunehmende Ökologiebewusstsein in der Gesellschaft, oder auch die Übererfüllung von Entsiegelungsauflagen.
Ganz generell ist es schwierig, die fünf plausiblen Szenarien der Studie klar voneinander abzugrenzen. Es gibt viele inhaltliche Überschneidungen, und die wesentlichen Unterschiede der Szenarien treten nicht besonders pointiert zutage.
Das Alleinstellungsmerkmal von Szenario 4 scheint darin zu liegen, dass es von einer durch und durch techno-optimistischen Gesellschaft ausgeht, die „Effizienz und Innovation priorisiert, ohne ökologische Aspekte zu vernachlässigen“. In diesem Szenario sind Gebäude und die ganze Gesellschaft hochgradig automatisiert, innovative Bautechnologien ermöglichen ressourcen-effizientes und klimafreundliches Bauen und Wohnen. „Im Jahr 2050 hat die Techno-Rationalisierung die Immobilienbranche vollständig transformiert“, heißt es in der Studie. Und weiter: „Künstliche Intelligenz und Quantencomputing steuern hochkomplexe, adaptive Gebäudesysteme. Prädiktive Wartung, automatisierte Reparaturen und dynamische Raumkonfigurationen sind Standard“.
Szenario 5
Das Szenario „Bau-Boom“ (Szenario 5) schließlich geht bereits für 2035 von einem „bemerkenswerten Aufschwung“ der Immobilienbranche aus – ausgelöst durch stark investitionsfreundliche Rahmenbedingungen, sehr hohe Kapitalverfügbarkeit, hohe Fachkräftezuwanderung und moderate Energiepreise. Die Bundespolitik ebnet durch die Erweiterung von Förderinstrumenten und eine strenge, aber wachstumsfördernde ESG-Regulatorik den Weg für einen Bau-Boom.
Auch dieses Szenario beinhaltet eine weitgehende Digitalisierung und Industrialisierung der Bau- und Immobilienbranche sowie eine technologiegetriebene Transformation der Branche in Richtung Klimaneutralität, Ressourceneffizienz, Automatisierung und KI-Integration. Für das Jahr 2025 formulieren die Autoren unter anderem folgende Vision: „Künstliche Intelligenz und Quantencomputing revolutionieren die Stadtplanung und Gebäudeoptimierung. Vollautomatisierte Baustellen mit 3D-Druck-Technologie und Robotik ermöglichen eine bisher unerreichte Baugeschwindigkeit und -präzision“.
Da Szenario 5 auf einem Bau-Boom und damit auf fortgesetztem Flächenverbrauch basiert, sind künftige Entsiegelungsauflagen bei diesem Szenario allerdings schwerer zu erfüllen. Die Autoren sprechen an einer Stelle von der „Herausforderung (...), das rapide Wachstum mit ökologischen Zielen und sozialer Gerechtigkeit in Einklang zu bringen“. Sie erwarten, dass dies durch intelligente Flächennutzungen, Gebäudebegrünungen sowie einer zunehmend vertikalen Verdichtung der Städte versucht wird. Für 2050 rechnen sie sogar mit neuen Lebensräumen in Form schwimmender oder auch unterirdischer Städte.
