Die Ausweisung urbaner Gebiete erleichtert die bauliche Verdichtung. Foto: Pixabay
Baurechtsnovelle: Mehr Wohnungsbau durch „Urbane Gebiete“?
Ende November 2016 hat die Bundesregierung einen Gesetzesentwurf zur „Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt“ beschlossen. Gute Nachricht für die Bauwirtschaft: Durch die Einführung der Gebietskategorie „Urbanes Gebiet“ verbessern sich die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau in Städten. Dafür werden das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung geändert.
„Immer mehr Menschen zieht es in die Städte“, erläutert Bundesbauministerin Barbara Hendricks den Hintergrund der Gesetzesinitiative. „Viele Städte brauchen daher dringend Wachstumsperspektiven und mehr bezahlbaren Wohnraum. Mit der Baurechtsnovelle geben wir den Stadtplanern neue Instrumente an die Hand, um sich auf den Zuzug einzustellen.“
Zu einem wichtigen Planungsinstrument für die Ankurbelung des Wohnungsbaus soll das „Urbane Gebiet“ werden. Die neue Gebietskategorie wird in der aktuellen Fassung der Baunutzungsverordnung verankert, die ab Oktober 2017 gilt. Sie soll den Kommunen mehr Flexibilität beim Bauen in stark verdichteten städtischen Gebieten einräumen.
Was sind „Urbane Gebiete“?
Unter urbanen Gebieten versteht der Gesetzgeber städtische Flächen, die sowohl durch Wohnbebauung als auch durch Gewerbeansiedlungen geprägt sind. Zwar sieht auch § 6 der Baunutzungsverordnung bereits derartige Mischgebiete vor, aber die dort definierten Regeln sind strenger als diejenigen für die nun eingeführten urbanen Gebiete. In denen darf nämlich künftig dichter und höher gebaut werden als in den herkömmlichen Gebietskategorien. Außerdem werden für urbane Gebiete auch höhere Lärmimmissionswerte durch Gewerbebetriebe zugelassen. Parallel zur Änderung von Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung hat die Bunderegierung daher auch eine Änderung der Technischen Anleitung zum Schutz vor Lärm (TA Lärm) beschlossen.
Nach Angaben des Bundebauministeriums soll die neue Baugebietskategorie mehr Flexibilität bei der Schaffung verdichteter Gebiete ermöglichen, die wegen bestehender oder geplanter Gewerbebetriebe die Lärmgrenzwerte eines Wohngebiets nicht einhalten können. Dadurch erhöhen sich in den Städten die potenziellen Flächen, auf denen künftig Wohnbau möglich ist.
Das urbane Gebiet ergänzt in der neuen Baunutzungsverordnung die dort schon bisher definierten Baugebietstypen: Kleinsiedlungsgebiete (§ 2 BauNVO), reine Wohngebiete (§ 3), allgemeine Wohngebiete (§ 4), besondere Wohngebiete (§ 4a), Dorfgebiete (§ 5), Mischgebiete (§ 6), Kerngebiet (§ 7), Gewerbegebiete (§ 8), Industriegebiete (§ 9), Sondergebiete zur Erholung (§ 10) und sonstige Sondergebiete (§ 11). Die Kommunen können in Deutschland selbst festlegen, welcher Gebietskategorie die jeweiligen Siedlungsflächen zuzuordnen sind. Damit entscheiden sie auch über die zulässigen baulichen Nutzungsmöglichkeiten dieser Gebiete.
Was ist neu am „Urbanen Gebiet“?
Die neue Gebietskategorie erlaubt mehr Wohneinheiten bei gleicher Grundstücksfläche. Foto: Pixabay
Anders als bei den Mischgebieten nach § 6 BauNVO gilt für urbane Gebiete nicht die Anforderung einer gleichgewichtigen Mischung aus Wohn- und Gewerbenutzungen. Es darf also auch mehr Gewerbe- als Wohnfläche entstehen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass die Kommunen künftig mehr Spielraum haben, Wohnraum auch in überwiegend gewerblich genutzten Gebieten zu schaffen. Solche Gebiete könnten dann eben als urbane Gebiete – statt wie bisher als Gewerbegebiete – kategorisiert werden.
Die Ausweisung urbaner Gebiete durch die Kommunen erleichtert die bauliche Verdichtung, da die Gebietskategorie bei gleicher Flächengröße mehr Wohneinheiten erlaubt als das traditionelle Mischgebiet. Sowohl der überbaubare Anteil eines Grundstücks als auch die zulässige Geschossfläche ist deutlich höher als beim Mischgebiet.
Schließlich soll die neue Form der Nutzungsmischung auch durch das Immissionsschutzrecht nicht mehr so stark eingeschränkt werden. Wie oben bereits erwähnt, wird deshalb parallel auch die TA Lärm geändert. In urbanen Gebieten dürfen die Immissionsrichtwerte künftig tags und nachts um 3 dB höher liegen als in Kern-, Dorf- und Mischgebieten. Mit der Einführung der neuen Gebietskategorie hat der Gesetzgeber also die Planung von mehr Wohnraum insgesamt deutlich erleichtert. Nun müssen nur noch die Investoren darauf anspringen, damit auch wirklich mehr Wohnhäuser gebaut werden.
Über den Autor
Roland Grimm ist seit Februar 2013 freier Journalist mit Sitz in Essen und schreibt regelmäßig Fachwissen-Artikel für
BaustoffWissen. Zuvor war er rund sechs Jahre Fachredakteur beim Branchenmagazin
BaustoffMarkt und außerdem verantwortlicher Redakteur sowie ab 2010 Chefredakteur der Fachzeitschrift
baustoffpraxis.
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