Die abgewählte Ampelregierung hatte zu Beginn der Legislaturperiode das Ziel ausgegeben, das in Deutschland jedes Jahr 400.000 neue Wohnungen entstehen sollen. Das Ziel wurde bekanntlich deutlich verfehlt. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung hat nun eine neue Wohnungsbedarfsprognose veröffentlicht. Darin wird der Neubaubedarf auf jährlich rund 320.000 Wohnungen beziffert.
Die im März veröffentlichte Prognose erstellte das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Auftrag des Bundesbauministeriums. Sie basiert auf Prognosen zur Entwicklung der Bevölkerung und der Haushalte in Deutschland und berücksichtigt bereits die Ergebnisse des im letzten Jahr veröffentlichten Zensus 2022 .
Der vom BBSR prognostizierte Bedarf von jährlich rund 320.000 Wohnungen bezieht sich auf den Zeitraum 2023 bis 2030, umfasst also auch zwei bereits abgelaufene Jahre. Daraus folgt, dass in den Jahren 2025 bis 2030 durchschnittlich sogar etwas mehr als die genannten 320.000 neuen Wohnungen entstehen müssten, um den prognostizierten Bedarf zu erfüllen. 2023 nämlich wurden nur 294.400 Wohnungen fertiggestellt. Die gesamte Prognose ist unter diesem Link auf der Website des BBSR abrufbar.
Bedarf bleibt hoch
Laut BBSR-Prognose bleibt der Bedarf an Wohnraum in Deutschland also auch in den kommenden Jahren hoch. Den höchsten absoluten Bedarf an neuen Wohnungen sieht das Bundesinstitut in den nachfragestarken kreisfreien Großstädten und deren angrenzenden Landkreisen.
Allein in den sieben größten deutschen Städten (Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Stuttgart, Köln und Düsseldorf) beziffert die Prognose den jährlichen Bedarf auf zusammengenommen 60.000 neue Wohnungen. Das entspricht einem Fünftel des Gesamtbedarfs. An der Spitze steht hier Berlin mit einem Bedarf von 23.000 Wohneinheiten pro Jahr, gefolgt von München (11.000), Hamburg (10.000) und Köln (5.000).
In vielen anderen Teilen des Landes sieht die Lage allerdings ganz anders aus. In manchen peripheren Regionen erwartet die Wohnungsbedarfsprognose eher eine abnehmende Bevölkerungszahl und damit sogar weniger Wohnungsnachfrage und eine Zunahme von Leerständen.
Soweit – so erwartbar. Bringt man den absoluten Bedarf in Bezug zur Einwohnerzahl, fördert die Prognose aber auch ein paar überraschendere Ergebnisse zutage. Den größten einwohnerbezogenen Bedarf weist laut BBSR die Stadt Landshut auf (pro Jahr 87 Wohnungen je 10.000 Einwohner). Es folgen die Kreise Regensburg (83), Kempten im Allgäu (77) und Memmingen (75), und erst danach die Stadt München (74). Auffällig: Alle genannten Städte und Landkreise in dieser „Top 5“ liegen in Bayern.
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Im Bundesdurchschnitt liegt der einwohnerbezogene Bedarf laut Prognose bei jährlich 38 Wohnungen je 10.000 Einwohner. In den kreisfreien Großstädten sind es 45 Wohneinheiten je 10.000 Einwohner (2023 bis 2030). Am Ende der Liste stehen der thüringische Landkreis Weimarer Land (5 Wohnungen je 10.000 Einwohner) sowie die Landkreise Altmarkkreis Salzwedel, Börde, Saalekreis (alle in Sachsen-Anhalt) und Saale-Holzlandkreis (Thüringen) mit einem einwohnerbezogenen Bedarf von jährlich jeweils 6 Wohnungen je 10.000 Einwohner.
Fokus auf Geschosswohnungsbau
Die Prognose geht davon aus, dass die Bevölkerung in Deutschland bis 2028 leicht auf 83,6 Mio. Menschen ansteigt. Danach wird wieder mit einem leichten Rückgang gerechnet. Ungeachtet dessen erwartet das BBSR auch weiterhin einen moderaten Anstieg der Haushaltszahlen. „Die Zahl der Haushalte wird unserer Prognose zufolge bis 2030 um 1,3 % auf 42,6 Mio. wachsen“, sagt BBSR-Wohnungsmarktexpertin Anna Maria Müther. „Das treibt die Nachfrage nach Wohnraum weiter an.“
Aber eben nicht überall in Deutschland, sondern vorrangig in den wachstumsstarken Großstädten und ihrem Umland. „In vielen ländlichen Regionen ist der Neubaubedarf dagegen moderat“, betont Müther. „Gerade in Landkreisen mit abnehmender Bevölkerungszahl kommt es darauf an, nicht den Leerstand von morgen zu schaffen und vor allem den Bestand zu entwickeln.“
Der Bedarf an neuen Wohnungen lässt sich laut BBSR sowohl durch Wohnungen in neuen Wohngebäuden als auch den Umbau von Immobilien, Dachaufstockungen oder die Wiedernutzung von Leerstand decken. Von den 294.400 neuen Wohnungen im Jahr 2023 entstanden 262.900 in neu errichteten Gebäuden – fast zwei Drittel davon wurden im Geschosswohnungsbau realisiert. Die BBSR-Prognose geht künftig von einer ähnlichen Verteilung aus: Von den jährlich benötigten 320.000 Wohnungen würden demnach rund 220.000 Wohnungen (70 %) auf den Geschosswohnungsbau entfallen.
