In Deutschland fehlen rund 1,4 Mio. Wohnungen – vor allem auch Sozialwohnungen. Das geht aus dem „Sozialen Wohn-Monitor 2026“ hervor, den das Pestel-Institut zusammen mit dem Bündnis „Soziales Wohnen“ im Januar in Berlin vorgestellt hat. Das Bündnis spricht von einem „Sozial-Drama“. Wenn es schon nicht genug neue Wohnungen gebe, dann müssten die, die gebaut würden, wenigstens bezahlbar sein.
„Um das Wohnungsdefizit bis 2030 abzubauen, müssten gut 400.000 Wohnungen pro Jahr neu gebaut werden“, sagt der Studienleiter des Pestel-Instituts, Matthias Günther. Die Zahl 400.000 hatte schon Olaf Scholz als jährliches Neubauziel seiner Kanzlerschaft ausgerufen, wobei seine Regierung sie aber niemals auch nur annähernd erreichte. Das Bündnis „Soziales Wohnen“ spricht von einer „fatalen Entwicklung“ beim Neubau. 2025 wurden nach Einschätzung des Pestel-Instituts nur noch rund 220.000 Wohnungen neu gebaut. Für dieses Jahr erwarten die Branchen-Experten einen weiteren Rückgang.
Bündnis warnt seit Jahren
Das Bündnis ist auch für die nähere Zukunft nicht optimistisch: Einbrüche bei den Baugenehmigungen ließen schon jetzt erkennen, dass es in den kommenden Jahren lediglich rund 200.000 neu gebaute Wohnungen pro Jahr geben werde. So steht es in einer Pressemitteilung, die das Bündnis parallel zur Vorstellung des Sozialen Wohn-Monitor 2026 veröffentlicht hat. Die neue Studie gibt es hier als kostenlosen PDF-Download.
Zum Bündnis „Soziales Wohnen“ gehören der Deutsche Mieterbund, die Industriegewerkschaft BAU, die Caritas Behindertenhilfe und Psychiatrie sowie die baunahen Verbände Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM) und Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB). Die Bündnispartner haben in den letzten Jahren schon mehrere „Sozialwohnungs-Studien“ veröffentlicht –stets in Zusammenarbeit mit Matthias Günther und seinem Pestel-Institut.
Man könnte auch sagen: Die deprimierende Lage am deutschen Wohnungsmarkt wird durch die Studien kontinuierlich fortgeschrieben – mit immer neuen Rekordhochs beim Wohnungsdefizit (aktuell eben 1,4 Mio. Wohnungen) und stets ähnlich lautenden Forderungen an die Politik. Die hört die Warnsignale sicher, tut sich aber seit Jahren schwer, das Ruder beim lahmenden Wohnungsbau entscheidend herumzureißen.
Das wird das Bündnis nicht davon abhalten, in Zukunft weitere Wohnungsstudien zu veröffentlichen. Zumal es der Politik vorwirft, selbst keine transparente Sozialwohnungs-Statistik zu veröffentlichen. „Ein Sozialstaat muss kontinuierlich offen und ehrlich über das Kontingent informieren, mit dem er für das Wohnen sozial schwacher Haushalte sorgt – oder eben auch nicht sorgt“, sagt dazu BDB-Präsidentin Katharina Metzger. „Und zwar Monat für Monat – mit einer Sozialwohnungs-Statistik für jedes Bundesland, die kontinuierlich öffentlich gemacht wird.“
Bremsklotz für die Wirtschaft
„Deutschland braucht – vor allem in den Metropolregionen, Groß- und Unistädten – dringend mehr Sozialwohnungen“, verkündete das Bündnis Mitte Januar erneut. „Der soziale Wohnungsbau muss zur Chefsache werden – im Kanzleramt genauso wie in den Staats- und Senatskanzleien der Länder.“
Nach Angaben des Pestel-Instituts gibt es bundesweit mittlerweile nur noch rund 1 Mio. Sozialwohnungen. Dabei hätten 11,5 Mio. Mieterhaushalte in Deutschland aufgrund ihres geringen Einkommens theoretisch Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein. Angesichts dieser Diskrepanz fordert das Sozialwohnungs-Bündnis, dass die Zahl der Sozialwohnungen bundesweit mindestens auf 2 Mio. verdoppelt werden müsste.
Ein dringender Handlungsbedarf bestehe einerseits, weil das Wohnen für alle Menschen nun mal essenziell ist. „Die Wohnungsnot ist längst in der Mitte der Gesellschaft angekommen“, betont Janina Bessenich, Geschäftsführerin der Caritas Behindertenhilfe und Psychiatrie (CBP). „Auf dem Wohnungsmarkt spielt sich seit Jahren ein soziales Drama ab. Auf 1 Mio. Sozialwohnungen haben mehr als 11 Mio. Haushalte Anspruch.“
Darüber hinaus seien Wohnungen aber auch ein wichtiger Faktor für die Wirtschaft. „Wenn Bundeskanzler Friedrich Merz der wirtschaftlichen Lage höchste Priorität einräumt, dann kommt er am Wohnungsbau nicht vorbei“, findet Robert Feiger, Bundesvorsitzender der Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt. „Wohnungsmangel und hohe Mieten sind Bremsklötze für die Wirtschaft. Denn wer arbeitet, muss auch wohnen – in einer vertretbaren Entfernung vom Betrieb. Außerdem werden Fachkräfte aus dem Ausland erst gar nicht kommen, wenn die Miete gleich einen Großteil des Lohns schluckt.“
Verlierer auf dem Wohnungsmarkt
Laut Sozialem Wohn-Monitor 2026 trifft die Wohnungsnot vor allem Jüngere und Ältere. Sie seien die „Verlierer auf dem Wohnungsmarkt“. Menschen mit Behinderungen erlebten sogar eine Diskriminierung. „Das Riesendefizit an Sozialwohnungen führt zur dauerhaften strukturellen Benachteiligung von Menschen mit Behinderung und von pflegebedürftigen Menschen“, sagt Janina Bessenich. Die CBP-Geschäftsführerin fordert daher, künftig 10 % der Sozialwohnungen für Menschen mit Behinderung zu reservieren. Die Vergabe der Wohnungen sollen kommunale Härtefallkommissionen übernehmen.
Bei den Älteren werden laut Studie nun zunehmend die „Baby-Boomer“ der 1960er-Jahre zu Verlierern auf dem Wohnungsmarkt. Sie scheiden in den kommenden Jahren aus dem Berufsleben aus, haben aber häufig nur so geringe Rentenansprüche erworben, dass viele sich ihre bisherige Wohnung nicht mehr werden leisten können. Der Leiter des Pestel-Instituts spricht von „erzwungenen Umzügen durch Altersarmut“. Matthias Günther: „Das ist nichts anderes als die ‚Stadtvertreibung Älterer‘ durch Wohnungsnot.“
Neben den Älteren rückt die Studie junge Menschen in den Fokus – Azubis, Studierende und Berufsstarter. „Ausbildungsverträge kommen nicht zustande, weil Jugendliche keine Wohnung finden“, erläutert Matthias Günther. „Und Studierende müssen im Schnitt 53 % des Geldes, das sie im Monat zur Verfügung haben, fürs Wohnen ausgeben.“ Das Bündnis „Soziales Wohnen“ fordert deshalb eine gezielte Förderung für den Neubau von Wohnungen in Städten mit Universitäten und Ausbildungszentren. Zusätzlich seien steuerliche Anreize für Unternehmen notwendig, die Azubi-Wohnungen bauen.
„Jede Veränderung der Lebensumstände – ob durch Ausbildung, Studium, Familiengründung oder durch Renteneintritt – ist mit der Frage nach Veränderung des Wohnraums verbunden“, fasst der DGfM-Vorsitzende Dr. Hannes Zapf zusammen. „Der dysfunktionale deutsche Wohnungsmarkt erschwert solche Veränderungen und behindert damit eine positive Entwicklung von Gesellschaft und Wirtschaft.“
Verfehlte Förderung
Ein Schwerpunkt der Pestel-Studie betrifft natürlich auch die Finanzierung des sozialen Wohnungsbaus. Das Bündnis Soziales Wohnen räumt ein, dass der Bund dafür im aktuellen Jahrzehnt wieder deutlich mehr Geld bereitgestellt. Dies erreiche die Bundesländer allerdings nur „häppchenweise“: Wenn der Bund Fördergelder vergebe, dann zahle er diese gestaffelt aus – in fünf Tranchen, verteilt über fünf Jahre. Für den Bau von Sozialwohnungen werde der Großteil der Förderung aber sofort benötigt, so das Bündnis. Daher müssten die Länder das Geld für den Bund vorstrecken.
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Darüber hinaus sei es wichtig, einfacher zu bauen, um am Ende mehr Sozialwohnungen realisieren zu können – Stichwort Gebäudetyp E . In Schleswig-Holstein gebe es bereits „Leuchtturmprojekte des Sozialwohnungsbaus“: Der im nördlichsten Bundesland genutzte Regelstandard „Erleichtertes Bauen“ erlaube den Neubau von Sozialwohnungen „in guter Qualität und mit niedrigen Instandhaltungskosten und das zu – im bundesweiten Vergleich – günstigen Baukosten“, so das Bündnis.
