In Berlin stiegen die Baulandpreise zwischen 2011 und 2017 um durchschnittlich 170 %.  Foto: Pixabay

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02. Juli 2019 | Artikel teilen

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Wohnungsneubau: Engpass Bauland

Fehlender Wohnraum wird in Großstädten zunehmend zum sozialen Sprengstoff. Das  Verbändebündnis Wohnungsbau forderte daher auf seinem Wohnungsbau-Tag einen „Masterplan für den sozialen und bezahlbaren Wohnungsbau“. Doch warum wird zu wenig gebaut? Das Prognos-Institut hat die Engpassfaktoren untersucht. Größtes Problem sind die stark gestiegenen Baulandpreise.

Einmal jährlich veranstaltet das Verbändebündnis Wohnungsbau den Wohnungsbau-Tag in Berlin, um seine Forderungen öffentlichkeitswirksam an Politik und Medien zu adressieren. Zu diesem Anlass wird immer eine neue Studie veröffentlicht. Beim jüngsten Wohnungsbau-Tag am 9. Mai präsentierte das beauftragte Prognos-Institut die Studie „Wer baut Deutschland? – Inventur zum Bauen und Wohnen 2019“.

Im Verbändebündnis haben sich sieben Organisationen und Verbände der Bau- und Immobilienbranche zusammengeschlossen – darunter unter anderem der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB), die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM) und der Deutsche Mieterbund (DMB).

Bezahlbare Mietwohnungen fehlen

Der Wohnungsneubau in Deutschland erlebt zwar seit 2011 einen kontinuierlichen Anstieg, dieses Wachstum hinkt aber gleichwohl dem tatsächlichen Bedarf hinterher. Hinzu kommt, dass im vergangenen Jahrzehnt der Fokus des Neubaus vor allem auf Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen lag. Der mehrgeschossige Mietwohnungsbau wuchs zwar auch – aber weit unter dem eigentlichen Bedarf.

Laut der aktuellen Prognos-Studie machte der Mietwohnungsbau im Zeitraum 2011 bis 2017 nur 21 % des Gesamtneubaus aus. Das Verbändebündnis hält einen Neubau von mindestens 60.000 bezahlbaren Mietwohnungen pro Jahr für dringend erforderlich. Aktuell wird davon aber nur gut die Hälfte (55 %) tatsächlich gebaut. Vor allem in den rund 40 Städten, in denen die Wohnraumsituation am angespanntesten ist, findet insgesamt zu wenig Wohnungsneubau statt, unterstreicht das Prognos-Institut.

Auf dem Wohnungsbau-Tag übte das Bündnis Kritik an Bund, Ländern und Kommunen. „Es passiert auf allen drei Ebenen viel zu wenig. Der Wohnungsbau kommt nur schleppend voran, weil ein beherztes politisches Zupacken fehlt“, lautete ein Statement. Auf der Ebene von Bund und Ländern wünschen sich die Vertreter der Bau- und Immobilienbranche vor allem eine deutliche Entschlackung der Bauvorschriften und bei den Kommunen zügigere Genehmigungsverfahren durch mehr Personal und Digitalisierung in den Baubehörden.

„Die Wohnungswirtschaft steht in den Startlöchern, wenn es darum geht, den sozialen und preiswerten Wohnungsbau voranzubringen“, betont Axel Gedaschko vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. „Es fehlen aber immer noch die notwendigen Voraussetzungen: mehr und günstigeres Bauland, schnellere Genehmigungsverfahren und geeignete Förderprogramme.“

Preistreiber Baugrundstücke

In Ballungsräumen wird vor allem mehr Mietwohnungsneubau benötigt. Foto: Unipor

Als Haupt-Preistreiber beim Wohnungsbau hat die Studie die immer teurer werdenden Baugrundstücke ausgemacht. Für private Investoren und Projektentwickler werde es dadurch immer schwerer, Wohnraum noch bezahlbar und rentabel zu bauen. Beim Verbändebündnis Wohnungsbau fürchtet man über kurz oder lang sogar eine „Austrocknung des Marktes“ durch fehlendes Bauland und steigende Grundstückspreise. Natürlich ist teures Bauland nicht nur ein Problem der Investoren. Die Prognos-Studie zeigt in einer Modellrechnung, dass der Preisanstieg bei den Grundstücken am Ende zu signifikanten Aufschlägen bei der Miete führt.

„Die Lage beim Wohnungsneubau wird immer dramatischer – und zwar nicht nur in den Ballungszentren, sondern auch zunehmend in den B- und C-Städten“, sagt Frank Vierkötter, Vizepräsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. „Wenn wir überhaupt noch Bauland bekommen, dann nur zu explodierenden Preisen, die wir kaum noch im preisgünstigen Wohnungs-Segment auffangen können.“

A-, B- und C-Standorte

Nach den Daten des Statistischen Bundesamtes sind in Deutschland die Preise für baureifes Land zwischen 2011 und 2017 von durchschnittlich rund
130 Euro/m² auf 170 Euro/m² angestiegen. Doch das ist nur der landesweite Durchschnittswert. An den sieben so genannten A-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) haben sich die Baulandpreise im selben Zeitraum fast verdoppelt. Laut Prognos-Studie stiegen sie dort von durchschnittlich rund 600 Euro/m² im Jahr 2011 auf durchschnittlich 1.120 Euro/m² im Jahr 2017.

Doch auch an den B-Standorten (Städte wie etwa Ulm, Regensburg, Münster, Offenbach, Potsdam) verdoppelten sich die Baulandpreise zwischen 2011 und 2017 – von durchschnittlich 240 Euro/m² auf 500 Euro/m². An den C-Standorten (Städte wie Mainz, Erfurt, Dresden, Würzburg) lag die Preissteigerung weitgehend im Bundesdurchschnitt. Und in den ausgeglichenen Wohnungsmärkten fiel die Preiszunahme mit durchschnittlich 10 Euro/m² eher moderat aus.

Handlungsempfehlung

Das Verbändebündnis fordert, dass der drohenden „Austrocknung“ der Märkte aufgrund nachlassender Flächenausweisung mit einer verstärkten Aktivierung von Baulandflächen durch die Kommunen in den angespannten Wohnungsmärkten begegnet werden müsse. Dies müsse durch eine Anpassung von Regional-/Flächennutzungsplänen begleitet und durch den Ankauf bedarfsgerechter Flächen unterstützt werden – heißt es in den Handlungsempfehlungen (10-Punkte-Forderung), die das Bündnis zum Wohnbau-Tag veröffentlicht hat.

Zu den Forderungen zählt auch eine Erhöhung der baulichen Dichte in Ballungszentren durch eine Steigerung der erlaubten Geschossflächenzahl – Stichwort Aufstockungen. Durch das „Wachsen von Gebäuden nach oben“ sei es insbesondere in Boom-Städten möglich, den Anstieg der Mieten im Neubau zum Teil erheblich zu bremsen. Das Verbändebündnis verweist hier auf Modellrechnungen, denen zufolge durch eine Erhöhung der Geschossflächenzahl von 1,0 auf 2,0 Mietpreissenkungen von
 20 % und mehr pro Quadratmeter möglich seien.

Über den Autor Roland Grimm ist seit Februar 2013 freier Journalist mit Sitz in Essen und schreibt regelmäßig Fachwissen-Artikel für BaustoffWissen. Zuvor war er rund sechs Jahre Fachredakteur beim Branchenmagazin BaustoffMarkt und außerdem verantwortlicher Redakteur sowie ab 2010 Chefredakteur der Fachzeitschrift baustoffpraxis. Kontakt: freierjournalist@rolandgrimm.com

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