Bei diesem Gebäude von 1897 in der Münchner Langerstraße wurde das alte Satteldach ganz neu aufgebaut. Foto: Knauf/Bernd Ducke
Dachaufstockungen (Teil 1): Potenzial für mehr Wohnraum
Vor allem in den Ballungsgebieten benötigt Deutschland dringend mehr Wohnraum. Allerdings fehlt gerade dort oft der Platz für Neubauten – zumindest in der Fläche. Aber man kann ja auch in die Höhe bauen und auf vorhandene Gebäude einfach noch eine Etage draufsetzen! Für Dachaufstockungen gibt es hierzulande noch viel Spielraum. Zu diesem Ergebnis kommt auch eine aktuelle Studie.
Durch Dachaufstockungen könnten in deutschen Großstädten, Ballungsräumen und Universitätsstädten in den nächsten Jahren mehr als 1,5 Mio. zusätzliche Wohnungen mit einer durchschnittlichen Größe von rund 85 qm entstehen. Diese Schätzung gehört zu den zentralen Ergebnissen einer Studie, die das Pestel-Institut Hannover und die Technische Universität Darmstadt im März 2016 vorgestellt haben. Dafür haben die Forscher eine bundesweite Analyse des Wohngebäude-Bestandes vorgenommen. Initiiert wurde die Untersuchung gemeinsam von elf Organisationen der deutschen Planungs-, Bau- und Immobilienbranche, darunter der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB).
Studie sieht große Chancen
Der Innenausbau beim Objekt Langerstraße erfolgte mit „Diamant“-Hartgipsplatten. Foto: Knauf/Bernd Ducke
Die Autoren der Studie sehen auf Deutschlands Dächern ein großes, bislang ungenutztes Wohnraum-Potenzial. Gerade für Großstädte, Metropol-Regionen und Uni-Städte könnten Gebäude-Aufstockungen ein schneller und vergleichsweise kostengünstiger Weg aus der Wohnungskrise sein. Ein besonders hohes Potenzial sieht die Studie bei Mehrfamilienhäusern, die zwischen 1950 und 1990 gebaut wurden. Allein durch Dachaufstockungen bei rund 580.000 dieser Nachkriegsbauten seien 1,12 Mio. zusätzliche Wohnungen in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt möglich, berechnen die Autoren. Darüber hinaus könnten weitere 420.000 Wohnungen auf Gebäuden entstehen, die vor 1950 gebaut wurden.
Ein großes Potenzial also, aber natürlich steht es noch in den Sternen, ob dieses Potenzial in den nächsten Jahren auch tatsächlich gehoben wird. Eine gute Voraussetzung dafür wären vermutlich größere Anreize für potenzielle Investoren. Die Autoren der Studie fordern die Bundesregierung in diesem Zusammenhang unter anderem auf, steuerliche Sonderabschreibungen für Aufstockungen und Dachausbauten zu ermöglichen. Doch ganz unabhängig von der Frage, wie man möglicherweise einen Boom bei „On-Top-Etagen“ auslösen könnte, gilt ganz grundsätzlich: Dachaufstockungen haben – rein baulich betrachtet – einfach viele Vorteile.
Wie eine Dachaufstockung in der Praxis aussehen kann, sehen Sie hier:
Bei der Dachaufstockung eines Wohnhauses im Bergischen Land entschieden sich die Architekten für eine Konstruktion aus Stahlleichtbauelementen. Die Vorplanung seitens des industriellen Herstellers und der hohe Grad der Vorfertigung sorgten für eine effiziente Baustelle…
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Vorteile von Dachaufstockungen
Zunächst einmal gibt es einen großen Vorteil für die Umwelt: Für Dachaufstockungen müssen keine neuen Baugebiete erschlossen werden, es werden also auch keine weiteren Grünflächen versiegelt. Das ist zugleich ein finanzieller Vorteil, denn für das Bauen auf vorhandenen Gebäuden muss kein neues Bauland erworben werden. Im Gegensatz zum ebenerdigen Neubau entfällt auch die Errichtung einer Fundamentplatte.
Außerdem entfallen typische Zusatzkosten für Infrastrukturmaßnahmen, die bei Neubauvorhaben ansonsten das Budget der Investoren belasten. Wird die Dachaufstockung intelligent geplant, dann lässt sich der neue Wohnraum in der Regel relativ kostengünstig an die bereits vorhandenen Kanal- und Versorgungsleitungen anschließen. Auf jeden Fall müssen nicht noch mal neue Straßen zur Erschließung von Wohngebieten gebaut werden.
Zugegeben: Dachaufstockungen sind vielleicht nicht unbedingt das Paradebeispiel für barrierefreie Wohnungen, die angesichts der zunehmenden Alterung unserer Gesellschaft ebenfalls in größerer Anzahl benötigt werden. Obwohl man On-Top-Etagen selbst natürlich komplett barrierefrei planen kann. Sofern das Haus also über einen Fahrstuhl verfügt, eignen sich Dachwohnungen durchaus auch für Menschen mit Mobilitätseinschränkung.
Auf jeden Fall ist neuer Wohnraum auf dem Dach in der Regel attraktiver als der früher oft praktizierte Kellerausbau. Statt dunkler, muffig-feuchter Souterrains winken helle Penthouse-Wohnungen mit viel Tageslicht und Frischluftzufuhr. Weiterhin lässt sich mit einer Aufstockung auch der energetische Standard des Gesamtgebäudes gleich mit verbessern. Klar ist, dass die zusätzliche Etage als Neubau gilt und daher die aktuellen Wärmedämm-Anforderungen der Energieeinsparverordnung einzuhalten sind. Das Haus enthält also in jedem Fall ein top gedämmtes Dach. Das aber hat auch positive Auswirkungen auf den Energiebedarf der darunter liegenden Alt-Geschosse.
Fokus auf Leichtbauweisen
Mehr zu den wichtigsten baulichen Varianten der Dachaufstockung findet ihr im zweiten Teil dieses Beitrags. An dieser Stelle sei vorab nur erwähnt, dass man Dachaufstockungen aus statischen Gründen sehr häufig in Leichtbauweise realisiert. Das ermöglicht einen schnellen Baufortschritt, weil man die neuen Etagen meist aus Fertigbauteilen zusammensetzt. Das gilt auch für die beiden Objekte, die auf den Fotos zu diesem Beitrag zu sehen sind.
In der Stadt Kronberg im Taunus errichtete das Immobilienunternehmen DeWAG auf den Dächern einer alten Wohnanlage aus den 1960er-Jahren insgesamt neun Wohnungen. Die großzügig geschnittenen Penthäuser – von 85 qm auf einer Ebene bis zu 215 qm teilweise als Maisonette über zwei Ebenen – entstanden in Holzbauweise sowie mit Trockenbaulösungen von Knauf für den Innenausbau. „Gewicht sparen, möglichst wenige statische Ertüchtigungen am Bestand und höchstmögliche Unabhängigkeit vom Bestand lautete unser Ansatz“, erklärt Architekt Wolfgang Ott seine Entscheidung für die Holztafelbauweise.
Eine etwas andere Variante der Dachaufstockung sieht man auf den beiden anderen Fotos. Bei dem bereits 1897 erbauten Gebäude in der Münchner Langerstraße 4 wurde keine neue Flachbau-Etage auf das Dach gesetzt, sondern stattdessen das alte, aus zwei Ebenen bestehende Dachgeschoss ganz neu aufgebaut. Das frühere, statisch mittlerweile fragwürdige Satteldach wich im Zuge des Umbaus einer 13 cm dicken Massivholzkonstruktion aus Kreuzlagenholz. Zudem wurde die Decke über dem dritten Obergeschoss erneuert. Auf diese Weise entstanden rund 140 qm stützenfreier Raum im obersten Geschoss und nochmals so viel Platz im Stockwerk darunter. Der Innenausbau erfolgte mit „Diamant“-Hartgipsplatten von Knauf, die einen sehr guten Schallschutz gewährleisten.
Über den Autor
Roland Grimm ist seit Februar 2013 freier Journalist mit Sitz in Essen und schreibt regelmäßig Fachwissen-Artikel für
BaustoffWissen. Zuvor war er rund sechs Jahre Fachredakteur beim Branchenmagazin
BaustoffMarkt und außerdem verantwortlicher Redakteur sowie ab 2010 Chefredakteur der Fachzeitschrift
baustoffpraxis.
Kontakt:
freierjournalist@rolandgrimm.com
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On-Top-Etage: Die Dachaufstockung für diese Wohnanlage aus den 1960er-Jahren in der Taunus-Stadt Kronberg entstand in Holzbauweise und mit Trockenbau-Produkten von Knauf. Foto: Sabine Dobre/DeWAG
