Im Rahmen des diesjährigen Wohnungsbau-Tages hat das Verbändebündnis Wohnungsbau wieder eine aktuelle Studie vorgestellt. Demnach fehlen in Deutschland etwa 550.000 Wohnungen – vor allem im Bereich des sozialen und bezahlbaren Wohnens. Ein Schwerpunkt der Analyse sind diesmal auch Prognosen zur Entwicklung des deutschen Wohnungsbaumarktes bis zum Jahr 2045.
Die neue Studie „Wohnungsbau in Deutschland 2025 – Quo vadis? – Wege zu einem leistungsfähigen Wohnungsmarkt“ (Link zur Studie hier ) wurde zusammen vom Kieler Bauforschungsinstitut ARGE Kiel und vom Berliner Forschungsinstitut Regio-Kontext im Auftrag des Verbändebündnis Wohnungsbau erstellt und auf einer Pressekonferenz im Rahmen des Wohnungsbautages 2025 vorgestellt.
Explodierende Baukosten
Auf der Pressekonferenz am 10. April in Berlin nannten die Institutsvertreter „vier Stressfaktoren des Wohnungsbaus“: die Baukosten im Allgemeinen, die in den letzten Jahren stark gestiegenen Bauzinsen im Besonderen, die hohen Baustandards (technische Anforderungen) und die Grundstücksknappheit.
„Insgesamt müssten Investoren und private Bauherren für jeden Quadratmeter Wohnfläche heute deutlich tiefer in die Tasche greifen“, resümiert Studienleiter Prof. Dietmar Walberg von der ARGE Kiel. So seien die Kosten für das Bauwerk – also ohne Grundstück – in den letzten 25 Jahren bundesweit im Schnitt um das 2,5-fache nach oben gegangen. Allein in den letzten fünf Jahren habe es einen rasanten Preisanstieg von gut 32 % gegeben. Das liegt zum einen an stark gestiegenen Baustoffpreisen. Größter Kostentreiber allerdings seien die technischen Gewerke Heizung, Lüftung, Sanitär und Elektro. Hier hätten sich die Kosten in den letzten 25 Jahren mehr als verviereinhalbfacht.
Die Baustoffpreise sind bekanntlich vor allem zu Beginn der Corona-Zeit regelrecht explodiert (siehe BaustoffWissen-Beitrag „ Baustoffpreise in Corona-Zeiten “). Später sanken sie zwar wieder, blieben insgesamt aber auf deutlich erhöhtem Niveau. Der deutsche Wohnneubau konnte die hohen Materialkosten lange Zeit aufgrund der zugleich relativ niedrigen Bauzinsen noch einigermaßen auffangen. Das aber änderte sich ab 2022 mit dem damals rapiden Anstieg der Bauzinsen. Seitdem haben die Baugenehmigungen für Wohnungen – trotz des wachsenden Bedarfs – deutlich abgenommen.
Dietmar Walberg: „Für jeden Quadratmeter Wohnfläche müssen im Neubau heute rund 5 Euro pro Monat nur für Zinsen hereingeholt werden. Vor fünf Jahren war das noch 1 Euro“. Es ist also die Kombination aus gestiegenen Baukosten und ebenfalls gestiegenen Zinsen, die den Wohnneubau in Deutschland zuletzt regelrecht abgewürgt hat.
Plädoyer für einfaches Bauen
Die Studie geht auch auf den in der Baubranche in den letzten Jahren verstärkt diskutierten Gebäudetyp E ein (E wie „einfach“), der zumindest in Hamburg und Schleswig-Holstein auch bereits in der Praxis umgesetzt wird. „In Schleswig-Holstein sind damit gerade attraktive Mietwohnungen fertig geworden, bei denen die reinen Baukosten – also ohne Grundstück, Planung, Außenanlage – im Schnitt bei nur 2.230 Euro pro Quadratmeter liegen“, berichtete Prof. Dietmar Walberg auf der Berliner Pressekonferenz.
Deutschland müsse anfangen, flächendeckend das Label „gut & günstiger“ an seinen Wohnungsneubau zu kleben – so der ARGE-Chef. „25 % lassen sich beim Neubau von Wohnungen sparen“, konkretisiert Walberg. „Im Idealfall lassen sich die Kosten sogar um bis zu einem Drittel reduzieren. Und dabei werden immer noch alle Standards und Vorschriften eingehalten – vom Lärm- und Brandschutz bis zu den Klimaschutzauflagen.“
Die Möglichkeit zum billigeren Bauen erhöht die Chancen, dass auch endlich wieder mehr gebaut wird. Als Beispiele, wie man in der Praxis beim Neubau von Wohnungen konkret viel Geld sparen kann, nennt Walberg eine geringere Stärke von Decken und Außenwänden sowie weniger Pkw-Stellplätze und der Verzicht auf Tiefgaragenplätze. Außerdem sollte beim Lärm- und Klimaschutz nicht überzogen werden – etwa durch dreifach verglaste Fenster. Der geltende Standard reiche völlig. Vor allem spare er Baustoff- und damit auch Energieressourcen, argumentiert Walberg.
Prof. Walberg: „Das alles macht das Bauen günstiger. Außerdem reduziert es die notwendige staatliche Förderung. So lassen sich unterm Strich mehr Sozialwohnungen und mehr bezahlbare Wohnungen fördern und damit neu bauen“. Zudem ließe sich von der Haustechnik bis zur Einbauküche durch weniger High-End-Produkte deutlich mehr Geld einsparen. Walberg fordert daher: „Keine High-End-Wohnungen mehr – jedenfalls nicht mit Geld vom Staat. Der sollte schleunigst dazu übergehen, nur noch den Gebäudetyp E zu fördern“.
Prognose 2045
Die Studie prognostiziert auf Basis von Bevölkerungsvorausberechnungen und Prognosen zur Entwicklung der Privathaushalte einen zusätzlichen Bedarf von etwa 3 Mio. Wohnungen bis 2045. Die Gesamtanzahl der Wohnungen in Deutschland würde demnach von derzeit etwa 44 Mio. auf circa 47 Mio. im Jahr 2045 steigen. Zugleich gehen die Institute davon aus, dass die durchschnittliche Fläche pro Wohnung von derzeit 92 m2 je Wohnung auf künftig im Mittel nur noch 73 m2 sinken wird.
Pro Jahr würden bis 2045 durchschnittlich etwa 140.000 Wohnungen neu geschaffen. Die bauliche Umsetzung erfolge durch kompletten Neubau einerseits, aber auch durch Umnutzung und Nachverdichtung im Bestand. Das Verhältnis der Schaffung neuer Wohnungen durch Neubau auf unbebauten Grundstücken hin zu Umnutzungen und Nachverdichtungen im Bestand wird sich laut Studie in den nächsten zwei Jahrzehnten umkehren. Im Jahr 2045 würden demnach circa zwei Drittel der neuen Wohnungen durch Umnutzung und Nachverdichtung entstehen und nur noch ein Drittel durch echten Neubau.
Baustoff-Fachwissen verständlich erklärt: Jetzt Newsletter abonnieren!
Der BaustoffWissen-Newsletter bringt Sie thematisch immer auf den neuesten Stand. Sie erhalten die Branchen-News dann zwei Mal monatlich.
Zusätzlich zu den 3 Mio. neuen Wohnungen werden laut Studie bis 2045 etwa 3,5 Millionen zeitgemäße Wohnungen durch Bestandsanpassungen entstehen (circa 175.000 pro Jahr) – also ohne zusätzliche Flächenversiegelung. Da „der wesentliche Teil der Bestandsanpassung durch Bestandsersatz geschehen werde“, geht die Studie davon aus, dass bis 2045 insgesamt 6,3 Mio. Wohnungen als zeitgemäßer Neubau entstehen werden – davon 56 % durch bauliche Maßnahmen im Wohngebäudebestand, 30 % durch Neubau und 14 % durch Umwandlungen im Nicht-Wohngebäudebestand.
Die Autoren der Studie gehen zudem davon aus, dass der soziale Wohnungsbau in Deutschland systematisch wieder aufgebaut wird. Bis 2045 müssten jährlich etwa 150.000 neue Sozialwohnungen neu geschaffen werden – also insgesamt etwa 3 Mio. –, um zumindest den notwendigen Mindestbedarf zu decken.
