Die Zahl der deutschen Haushalte, die im Eigenheim oder in einer Eigentumswohnung leben, sinkt seit 2018. Mit einer Eigentumsquote von derzeit 43,5 % ist Deutschland Schlusslicht in der Europäischen Union. Die Studie „Soziale Aspekte des Wohneigentums“, die das Pestel-Institut im Auftrag der Bausparkasse Schwäbisch Hall erarbeitet hat, kommt zu dem Schluss, dass mehr Wohneigentum nicht nur individuelle, sondern auch gesellschaftliche Vorteile hätte.
Die Studie Soziale Aspekte des Wohneigentums zeichnet die Entwicklung der deutschen Wohneigentumsquote nach und vergleicht diese mit anderen europäischen Ländern. Sie analysiert zudem positive und – unter den aktuellen Investitionsbedingungen – negative Aspekte des selbstgenutzten Wohneigentums. Untersucht wird ferner die heutige staatliche Wohneigentumsförderung, die aus Sicht der Autoren wieder ausgebaut werden sollte. Die Studie erörtert grundsätzlich, ob die Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum Vorteile bringt – individuelle und gesellschaftliche. Unterm Strich wird beides bejaht.
Eigentumsquote bei 43,5 %
Die im Juli erschienene Studie wurde vom Pestel-Institut (Hannover) im Auftrag der Stiftung „bauen – wohnen – leben“ erstellt. Das ist die Unternehmensstiftung der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Laut Studie liegt die Eigentumsquote hierzulande mittlerweile nur noch bei 43,5 % – der niedrigste Wert seit 20 Jahren.
Damit ist Deutschland bei der Wohneigentumsquote im EU-Vergleich Schlusslicht. In Europa weist nur die Schweiz (kein EU-Mitglied) eine noch geringere Quote auf. Zur Einordnung der Zahl für Deutschland: Seit dem Zweiten Weltkrieg war die Quote in Westdeutschland niemals wieder so niedrig wie im Jahr 1956 (rund 30 %), der Höchststand wurde 2018 im wiedervereinigten Deutschland erreicht (knapp 47 %).
„Eine höhere Eigentumsquote von 50 % und mehr wie in Österreich, den Niederlanden oder Schweden würde mehr soziale Stabilität bringen“, sagt Mike Kammann, Vorstandsvorsitzender der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Beim Pestel- Institut sieht man das genauso. Die Wissenschaftler schlagen einen „Wohneigentumsplan des Bundes“ vor. Dieser müsse Quoten als Zielmarken für die künftige Wohneigentumsentwicklung festlegen. Dadurch soll sichergestellt werden, dass das Wohneigentum auch von künftigen Bundesregierungen nicht weiter vernachlässigt wird.
Aktuell sei es notwendig, ein weiteres Absinken der Eigentumsquote zu stoppen und den Abwärtstrend umzukehren. Die Wissenschaftler gehen davon aus, dass dies grundsätzlich möglich ist, weil sie überzeugt sind, dass viele Deutsche nicht freiwillig auf Wohneigentum verzichten, sondern weil sie es sich finanziell einfach nicht leisten können. Laut Pestel-Institut sind mittlerweile nämlich selbst Doppelverdiener-Haushalte mit Durchschnittseinkommen kaum noch in der Lage, sich eigene vier Wände zuzulegen.
„Wohnhäuser und Eigentumswohnungen nur für Besserverdiener – das verstärkt die Ungleichheit bei der Verteilung von Vermögen und das spaltet die Gesellschaft“, warnt Matthias Günther, Leiter des Pestel-Instituts. Wahr ist allerdings aus, dass es in Deutschland sehr unterschiedliche Wohneigentumsquoten gibt, wenn man regional differenziert. Auch das zeigt die Studie. In manchen Ballungsgebieten liegen die Quoten bei unter 24 %, in vielen ländlichen Regionen dagegen bei über 64 %.
Eigentumsförderung heruntergefahren
Von den jungen Deutschen – den 25- bis 45-Jährigen – wohnen heute fast drei Viertel zur Miete. Mike Kammann von der Schwäbisch Hall spricht von einer „Generation Miete“, um die sich die Politik dringend kümmern müsse: „Wenn Wohneigentum selbst bei durchschnittlichen Einkommen nur dann noch möglich ist, wenn es Hilfe aus der Familie – also zum Beispiel ein vorgezogenes Erbe – gibt, dann liegt das nicht im Interesse der Gesellschaft. Und dann kann das auch nicht im Interesse der Politik liegen.“
Kammann adressiert die Politik, weil die sinkende Eigentumsquote wahrscheinlich auch damit zu tun hat, dass der Staat in den letzten Jahren die Förderung von Wohneigentum stark heruntergefahren hat. Der Vorstandsvorsitzende fordert einen Kurswechsel der Bundesregierung, sie müsse die Bildung von Wohneigentum zu einem Schwerpunkt ihrer Wohnungsbaupolitik machen. Ziel müsse es sein, pro Jahr mindestens 200.000 Haushalte zusätzlich in die Lage zu versetzen, sich zum ersten Mal Wohneigentum, das sie selbst nutzen, anzuschaffen. Nur dann könne die Wohneigentumsquote Schritt für Schritt – nämlich um rund 0,3 Prozentpunkte pro Jahr – nach oben gehen.
Auch das Pestel-Institut spricht sich für mehr staatliche Unterstützung aus: Das „letzte Erfolgsmodell“ sei das Baukindergeld gewesen, das aber vor fünf Jahren eingestellt wurde. „Das abzuschaffen, war gleich aus mehrfacher Sicht ein Fehler“, findet Matthias Günther. „Es war ausgesprochen effektiv. Es hat Familien mit Kindern, die niedrige bis mittlere Einkommen haben, erreicht. Und es hatte sogar fiskalisch einen enorm positiven Effekt: Ein Förder-Euro hat rund 3,70 Euro an staatlichen Einnahmen generiert – von der Umsatz- und Lohnsteuer auf dem Bau bis zur Grunderwerbsteuer.“
Neben Fördergeld könnten aber auch weniger Steuern helfen. Mike Kammann: „Ein Hebel, um Wohneigentum erschwinglicher zu machen, ist die Grunderwerbsteuer. Gerade für Ersterwerber und Selbstnutzer könnte eine deutliche Reduzierung der Grunderwerbsteuer eine echte finanzielle Entlastung bringen. Das würde dazu beitragen, dass Immobilienkäufer weniger Eigenkapital benötigen. Die Hürde auf dem Weg zum Wohneigentum wäre damit deutlich niedriger“.
Wohneigentum als Altersvorsorge
Die Studie betont auch, dass Wohneigentum ein wichtiger Baustein einer auskömmlichen Altersvorsorge sein kann. „Steigende Mieten drängen mehr und mehr ältere Menschen in die Altersarmut – Altersarmut ist Mieterarmut“, betont Matthias Günther. Die Zahl der Älteren, die auf Grundsicherung angewiesen sind, habe sich in den letzten 20 Jahren mehr als verdoppelt.
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Mehr Wohneigentum dagegen entlaste einerseits den angespannten Mietmarkt und vermindere zudem bei den Hausbesitzern unterm Strich die Wohnkosten im Alter. Von den selbstnutzenden Wohnungseigentümern mit einer schuldenfreien Immobilie hatten 2025 rund 85 % eine Wohnkostenbelastung von unter 25 %. Bei den Mieterhauhalten mit (nicht ermäßigter) markttypischer Miete betrugen die Mietkosten dagegen nur in knapp 60 % der Fälle weniger als 25 % des monatlichen Einkommens beziehungsweise der Rente.
Wohneigentum sei kein Selbstzweck, sondern könne entscheidend zu mehr Wohnsicherheit und einem verminderten Altersarmutsrisiko beitragen – betonen Pestel-Institut und Schwäbisch Hall. Für den Staat wiederum ergibt sich daraus ein geringeres „Alimentationsrisiko“.
