Nach Angaben des Verbändebündnis Wohnungsbau ist der deutsche Wohnungsmarkt derzeit wie eingefroren. Wer umziehen muss, habe verloren. Schuld sei der seit Jahren viel zu geringe Neubau, wesentlich verursacht durch die hierzulande extrem hohen Baukosten. Das aktuelle Ausmaß dieser Kosten beschreibt eine vom Bündnis in Auftrag gegebene neue Studie.
In Großstädten und Metropolregionen kostet die Schaffung von nur 1 m2 Wohnfläche derzeit im Durchschnitt mehr als 4.630 Euro. Die Zahl stammt aus der neuen Studie „ Wohnungsbau in Deutschland: Bedarf und Erleichterung “, die am 26. März auf dem diesjährigen Wohnungsbau-Tag in Berlin vorgestellt wurde. Rechnet man zu den 4.630 Euro noch die Grundstückskosten hinzu, ergeben sich Gesamtkosten von durchschnittlich rund 5.400 Euro pro Quadratmeter. „Das bedeutet: Minimum 18 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter“, erläutert Studienleiter Prof. Dietmar Walberg vom Bauforschungsinstitut ARGE aus Kiel. „Und das ist teuer – zu teuer für jeden Durchschnittsverdiener.“
Studie zu Wohnungsbaukosten
Walbergs ARGE hat die Baukosten-Studie zusammen mit dem Berliner Forschungsinstitut Regio-Kontext erstellt – im Auftrag des Verbändebündnis Wohnungsbau. Dem gehören sieben Verbände und Organisationen der Bau- und Wohnungswirtschaft an: Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB), Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM), Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB), Deutscher Mieterbund (DMB), Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU), Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) und Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW).
Die von den Studienautoren errechneten mindestens 18 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter bezieht sich auf frei finanzierte Mietwohnungen, die zu den gegenwärtigen Kosten für Zinsen und Tilgung erstellt wurden. Darin noch nicht berücksichtigt sind weitere Kosten für Verwaltung, Bewirtschaftung, Instandhaltung und Mietausfälle. Aber schon die 18 Euro stehen für eine Erhöhung der Baukosten um den Faktor 2,5 in den letzten 25 Jahren. Im Bereich der technischen Gewerke (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro) haben sich die Kosten in diesem Zeitraum sogar verfünffacht. Allein zwischen 2020 und Ende 2025 – also seit Corona – sind die Baukosten um über 52 % gestiegen.
Der immense Baukostenanstieg und die daraus resultierenden hohen Preise für Neuvermietungen tragen entscheidend zum „eingefrorenen“ Wohnungsmarkt bei, der zu teils absurden Ergebnissen führt. Wer irgendwie kann, behält heute dauerhaft seinen alten (günstigen) Mietvertrag. Die finanziell erzwungene Immobilität wird zur Lähmung der Gesellschaft. Manch einer schlägt Job- oder Ausbildungschancen in anderen Städten aus, weil dort die Mieten zu hoch sind. Wer im Alter, nach Auszug der Kinder oder Tod des Partners, eigentlich lieber in eine deutlich kleinere Wohnung wechseln würde, müsste selbst dann mittlerweile draufzahlen. Wer dagegen auf Wohnungssuche ist, findet immer seltener bezahlbare Angebote.
Besserung scheint kurzfristig nicht in Sicht. Im Gegenteil: In diesem Jahr erwarten Experten einen Absturz auf unter 200.000 bundesweit neu gebauten Wohnungen. Eigentlich müssten es mindestens 400.000 pro Jahr sein, um den tatsächlichen Bedarf zu decken.
Wohnungsbau-Tag in Berlin
Vor diesem Hintergrund veranstaltete das Verbändebündnis Ende März seinen Wohnungsbau-Tag. Bei dieser Veranstaltung, die 2026 bereits zum 17. Mal stattfand, diskutieren die Branchenverbände traditionell mit Bundes- und Landespolitikern über wohnungsbaupolitische Themen und präsentieren zudem ihre neueste Studie.
Vorweg schickten die sieben Organisationen diesmal eine Warnung: „Wohnen ist die Voraussetzung für wirtschaftliche Entwicklung – ohne Wohnungen kein Wachstum. Das Wohnen garantiert soziale Stabilität und regionale Wettbewerbsfähigkeit.“ Es sei daher wichtig, dem Wohnungsbau einen Push zu geben. Als Ad-hoc-Maßnahmen schlagen die Verbände zinsgünstige Kredite, eine effektivere Förderung, simplere Auflagen und Vorschriften sowie mehr Digitalisierung bei der Planung und Genehmigung vor.
Auch Studienleiter Prof. Walberg warnt: „Es werden viel zu wenige Wohnungen gebaut. Zwar gibt es bei den Baugenehmigungen eine leichte Erholung. Trotzdem schrumpft der Bauüberhang“. Letzteres ist die Zahl der genehmigten, aber noch nicht gebauten Wohnungen. Solche Genehmigungen laufen übrigens irgendwann aus, wenn der Baubeginn zu lange hinausgezögert wird. Laut Studie erloschen allein 2024 über 22.000 Baugenehmigungen. Durch solche Entwicklungen könne ein substanzieller Teil der „Fertigstellungsreserve“ wegbrechen.
Als einen wichtigen Grund dafür, dass viele bereits genehmigte Wohnungen in den letzten Jahren dann doch nicht gebaut wurden, nennt die Studie die seit 2022 stark gestiegenen Bauzinsen. Zuvor hatte ein niedriges Zinsniveau lange Zeit die schon damals steigenden Baukosten aufgefangen.
Die Bauzinsexplosion seit 2022 hat laut Studie mit dazu beigetragen, dass ein frei finanzierter Wohnungsbau – also ohne Fördermittel – heute unter 20 Euro/m2 Wohnfläche „nicht geht“. Das heißt dann leider im Umkehrschloss, dass solche neu gebauten Wohnungen, wenn für sie baukostenangepasste Mietpreise verlangt werden, für die Mehrzahl der Nachfragehaushalte schlicht nicht bezahlbar sind. Auch deshalb ist der deutsche Wohnungsmarkt eingefroren.
Einfacher bauen
Das Verbändebündnis Wohnungsbau hat den diesjährigen Wohnungsbau-Tag noch einmal genutzt, um zum Thema „einfaches Bauen“ einen Appell an Bund und Länder zu richten. Der Staat müsse verstärkt – gerade auch durch seine Förderpolitik – auf einen „Basis-Standard-Wohnungsbau“ setzen und damit die Voraussetzungen für den Bau von deutlich günstigeren und damit mehr Wohnungen schaffen. Einige Bundesländer hätten dies bereits erkannt, andere würden dagegen „gewaltig hinterherhinken“.
Die neue Studie dokumentiert einige bereits erfolgreich umgesetzte Projekte im Bereich des einfachen und kostengünstigen Bauens aus Schleswig-Holstein, Hamburg, Bremen, Berlin und Bayern. Sie verweist zum Beispiel darauf, dass in Schleswig-Holstein unter den Bedingungen der Sozialen Wohnraumförderung zu Baukosten unter 3.500 Euro pro Quadratmeter gebaut würde. Das ist knapp ein Drittel günstiger als im bundesdeutschen Durchschnitt (5.400 Euro).
In Schleswig-Holstein geht zumindest das Bauen von Sozialwohnungen so viel günstiger, weil man dort bereits seit einigen Jahren mit dem Regelstandard „Erleichtertes Bauen“ experimentiert. Unter dem Label Gebäudetyp E sollte dieses Konzept eigentlich bundesweit eingeführt werden, Mitte 2024 hatte die damalige Bundesregierung dazu auch bereits eine „ Leitlinie und Prozessempfehlung “ veröffentlicht. Doch es reicht offenbar nicht, ein Papier auf den Tisch zu legen, um das Bauen in der Praxis tatsächlich zu verändern.
„Dringend notwendig ist ein Gebäude-Typ-E-Gesetz“, sagt der Rechtsanwalt und Wohnungsbau-Experte Michael Halstenberg, der ebenfalls an der Erstellung der neuen Studie beteiligt war. Dadurch soll das Bauvertragsrecht kompatibel mit dem Gebäude-Typ-E-Level werden. „Denn Projektentwickler und Bauunternehmer werden nicht einfacher und günstiger bauen, solange ihnen das rechtlich auf die Füße fallen kann“, erläutert Halstenberg. „Wenn sie nach Jahren noch Klagen zum Beispiel wegen eines niedrigeren Schallschutzes befürchten müssen und dabei im schlimmsten Fall den Umbau des Hauses riskieren, lassen sie die Finger davon.“
Die gute Nachricht ist, dass die Bundesregierung seit etwa einem Jahr am Gebäude-Typ-E-Gesetz arbeit. Die schlechte Nachricht ist, dass es mit dem einfacheren Bauen aktuell nicht wirklich weitergeht, solange die rechtliche Absicherung fehlt. Michael Halstenberg: „Wichtig ist, dass es Erleichterungen und keine neuen Anforderungen gibt, wenn es um die so genannten Abweichungsvereinbarungen geht. Es darf also nicht komplizierter werden, einfacher zu bauen.“
Nur Neubau hilft
Die Hoffnung, dass man den Wohnungsmangel einfachen aussitzen kann, weil sich das Problem durch die Demografie bald von selbst erledigt, teilen die Studienautoren ausdrücklich nicht. „Der Druck auf dem Wohnungsmarkt wird hoch bleiben“, sagt Arnt von Bodelschwingh von Regio-Kontext. „Vielen neuen Haushalten werden gar keine Wohnungen mehr angeboten werden können.“
Es gebe in Deutschland zwar weniger Geburten als Sterbefälle. Trotzdem werde der Bedarf an Wohnungen nicht sinken, weil es zugleich immer mehr kleine Haushalte gibt. Der Trend zur Single-Wohnung verschärft die Wohnungskrise. Selbst bei stagnierenden Bevölkerungszahlen, steigt dadurch die Nachfrage nach Wohnungen.
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Rein rechnerisch gibt es in Deutschland eigentlich genug Wohnfläche pro Kopf – heißt es in der Studie weiter. Aber die bestehenden Wohnungszuschnitte passen eben oft nicht zur Nachfrage und sie lassen sich auch nicht so einfach anpassen. Sprich: Aus einer großen Wohnung kann man nicht so einfach zwei oder mehrere kleine machen. Zudem haben Menschen, die eigentlich in zu großen Wohnungen leben, unter den derzeitigen Marktverhältnissen keine Anreize zum Umzug.
Nach Angaben der Studienautoren sind am deutschen Wohnungsmarkt sowohl Über- als auch Unterversorgungen verbreitet. Der Wohnungsmarkt „friert im Status quo ein“. Und dieser Status Quo ist alles andere als ideal. Neben Menschen, die in viel zu großen Wohnungen wohnen bleiben (weil es billiger ist), leben laut Studie mittlerweile 9,9 Mio. Menschen in viel zu kleinen Wohnungen – 1,4 Mio. mehr als noch zu Beginn des Jahrzehnts.
Nur Neubau könne das festgefahrene Umzugsgeschehen wieder in Gang setzen, sodass auch passende Angebote für Haushalts-Neugründungen und für Hinzuziehende entstehen. „Es führt kein Weg daran vorbei: Es müssen deutlich mehr neue Wohnungen gebaut werden“, resümiert Studienautor Arnt von Bodelschwingh.
