Der Immobilienverband Deutschland hat im September seinen neuen Wohn-Preisspiegel vorgestellt. Die Ergebnisse der bundesweiten Auswertung zeigen laut Verband, dass Wohneigentum wieder erschwinglicher geworden ist, während gleichzeitig die Mieten für Neuverträge weiter anziehen. Unterm Strich lägen die Finanzierungskosten für Wohneigentum mittlerweile häufig gleichauf mit der Miete.
Der Wohn-Preisspiegel 2025/26 des Immobilienverbands Deutschland (IVD) erfasst die Entwicklung des Immobilienmarktes in etwa 500 Städten und Regionen Deutschlands. Grundlage für die Preisangaben bilden die im ersten Halbjahr 2025 erhobenen Marktpreise. „Wir beobachten eine Trendwende“, sagt IVD-Präsident Dirk Wohltorf nach Analyse der Zahlen. „Für viele Haushalte wird der Erwerb von Wohneigentum im Verhältnis zur Miete wieder attraktiver. Stabile Kaufpreise, steigende Einkommen und ein planbares Zinsniveau tragen zu einer Verbesserung der Finanzierungsvoraussetzungen bei.“
Stabile Kaufpreise – steigende Mieten
Der IVD ist die Berufsorganisation und Interessensvertretung der immobilienwirtschaftlichen Beratungs- und Dienstleistungsberufe in Deutschland und hat rund 6.200 mittelständische Mitgliedsunternehmen. Die im Verband organisierten Immobilienverwalter und Immobilienmakler betreuen sowohl Kauf- als auch Vermietungsobjekte.
Die neue IVD-Wohnpreisauswertung zeigt: Während Wohnneubauten zuletzt leichte Preiszuwächse verzeichneten, blieben Einfamilien- und Reihenhäuser im Bestand weitgehend stabil. Nach Angaben des IVD lohnt es sich deshalb besonders bei Bestandsobjekten wieder verstärkt, über einen Kauf nachzudenken. Im Bestand seien Zins und Tilgung des Erwerbs häufig gleichauf mit der Miete eines vergleichbaren Objektes.
Zu dieser Entwicklung beigetragen haben nicht zuletzt die bundesweit gestiegenen Neuvertragsmieten. Im Bestand kletterten sie laut Wohn-Preisspiegel im Vergleich zum Vorjahr um 3 bis 4 % auf 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter, im Neubau um 3,5 bis 4,5 % auf 12,60 bis 14,40 Euro. Verantwortlich dafür ist nach IVD-Einschätzung die anhaltend geringe Neubautätigkeit, die das Angebot verknappt. Bei den Preisangaben handelt es sich natürlich um bundesweite Durchschnittspreise. In Städten wie Hamburg und München sind die Mieten meist deutlich höher.
„Die Schere zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten geht immer weiter auseinander“, betont Dirk Wohltorf. „Das liegt an fehlendem Neubau, niedrigen Kappungsgrenzen und einem eingefrorenen Umzugsgeschehen. Mieter verharren in Wohnungen, die oft nicht mehr zu ihrem Lebensbedarf passen – das verschärft die Knappheit zusätzlich.“
Mehr Transaktionen im Wohnungsmarkt
Während immer mehr Mieter wegen der hohen Neuvertragsmieten einen Umzug unter allen Umständen vermeiden müssen, gibt es laut IVD zugleich Anzeichen dafür, dass das Transaktionsgeschehen beim Erwerb von Wohneigentum wieder Fahrt aufnimmt. Im zweiten Quartal 2025 wurden in Deutschland Immobilien im Wert von 70 Mrd. Euro umgesetzt – ein Plus von 21 % gegenüber dem Vorjahresquartal.
Die Bereitschaft, in Immobilien zur Eigennutzung oder Kapitalanlage zu investieren, schwankt jedoch stark in Abhängigkeit von den Faktoren Preis und Lage. In guter Lage finden Objekte mit realistischen Preisvorstellungen im Schnitt innerhalb von drei bis vier Monaten Käufer. Zu hoch bepreiste Wohnungen und Häuser sind laut Wohn-Preisspiegel dagegen oft länger als ein halbes Jahr auf dem Markt und können erst nach ein oder zwei Preisreduzierungen erfolgreich vermarktet werden.
Ein Faktor, der das Verkäuferverhalten mittlerweile ebenfalls zunehmend beeinflusst, ist die Energieeffizienz der Immobilien. Sanierte Wohnungen verteuerten sich zuletzt spürbar, während unsanierte Altbauten oft nur mit deutlichen Preisabschlägen vermittelbar sind. „Der energetische Zustand ist inzwischen ein entscheidender Marktfilter“, sagt IVD-Präsident Wohltorf. „Käufer achten mehr denn je darauf – nicht zuletzt, weil Banken schlechte Energiebilanzen mit Aufschlägen sanktionieren.“
Das zuletzt zu beobachtende Zusammenspiel aus stabilen Preisen und steigenden Mieten sorgt nach Angaben des IVD auch dafür, dass Immobilieninvestments für Kapitalanleger wieder wirtschaftlicher werden. Gerade in Städten wie Hamburg, München oder Stuttgart habe sich das Verhältnis von Kaufpreis und Mietertrag deutlich verbessert.
Klein- und Mittelstädte werden attraktiver
Die insgesamt verbesserten Rahmenbedingungen für Wohneigentum, bei gleichzeitig weiterhin sehr hohen Kaufpreisen in den beliebtesten Metropolen, macht mittlerweile auch Klein- und Mittelstädte wieder attraktiver für potenzielle Käufer und Investoren. Niedrigere Einstiegspreise, eine hohe Lebensqualität und stabile Preisentwicklungen machen diese zunehmend interessant.
Einfamilienhäuser kosten in Mittelstädten im Schnitt rund 365.000 Euro – etwa 40 % weniger als in den Großstädten. In Kleinstädten liegt der Durchschnitt sogar bei rund 280.000 Euro. „Jenseits der Metropolen bleibt Wohnen für breite Schichten der Bevölkerung erschwinglich“, glaubt Dirk Wohltorf.
Insgesamt bleibt der Wohnungsmarkt nach Einschätzung des IVD von Gegensätzen geprägt: steigende Mieten bei stabilen Kaufpreisen, eine wieder erstarkende Nachfrage nach Eigentum bei gleichzeitigem Neubau-Stillstand, eine wachsende Dynamik in Transaktionen bei gebremster Baupolitik. „Der Weg zu einer echten Wohnwende führt nicht über neue Regulierungen und Verbote, sondern über Deregulierung, die Stärkung privaten Eigentums und die Mobilisierung privaten Kapitals“, ist der IVD-Präsident überzeugt.
Baustoff-Fachwissen verständlich erklärt: Jetzt Newsletter abonnieren!
Der BaustoffWissen-Newsletter bringt Sie thematisch immer auf den neuesten Stand. Sie erhalten die Branchen-News dann zwei Mal monatlich.