Laut Pestel-Institut fehlen in Deutschland derzeit 1,35 Mio. Wohnungen. Das zeigt der „Bau-Monitor 2026“, für den das Institut im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel die Wohnungsmärkte untersucht hat. Studienleiter Matthias Günther spricht von einem „Kollaps auf dem Wohnungsmarkt“ und hat eine Botschaft ans Kanzleramt: Mehr Wachstum könne es nur mit mehr Wohnungsbau geben.
„Es werden so viele Wohnungen gebraucht wie lange nicht, und es werden so wenige Wohnungen gebaut wie lange nicht“, bringt Günther eine Kernbotschaft des Ende August auf einer Pressekonferenz in Berlin vorgestellten neuen Bau-Monitors auf den Punkt. Der Chef-Ökonom des Pestel-Instituts (Hannover) übt heftige Kritik an der Bundesregierung, der er Untätigkeit vorwirft. Dies sei sozial, aber auch ökonomisch unverantwortlich. Matthias Günther: „Wirtschaftswachstum funktioniert nur mit mehr Wohnungsbau. Das ist die Botschaft, die ganz offensichtlich weder im Bundeskanzleramt noch im Bundesfinanzministerium bislang angekommen ist“.
Wohnungsmangel kostet Wirtschaftswachstum
Hintergrund der Alarmstimmung beim Pestel-Chef sind die aktuellen Bauzahlen. Der Wohnungsneubau wird 2026 wohl einen neuen Tiefpunkt erreichen, das ifo-Institut erwartet für das Gesamtjahr nur noch rund 185.000 Wohnungen. Der negative Trend ist nicht neu: Schon 2025 wurden bundesweit rund 84.600 Wohnungen weniger gebaut als noch zwei Jahre zuvor.
Der Bau-Monitor 2026 macht die wirtschaftliche Bedeutung des Wohnungsbaus konkret. Vom letzten „starken Baujahr“ 2023 bis zum Tiefpunkt der Bautätigkeit 2025 sei der Bau von Wohnungen um 30 % zurückgegangen. Der Rückgang beim Wohnungsbau habe 0,6 Prozentpunkte beim Bruttoinlandsprodukt gekostet und dem Staat damit hohe Einnahmeverluste beschert. 2025 hätte man bei einer „stabilen Bautätigkeit von rund 300.000 Wohneinheiten“ 5,1 Mrd. Euro mehr Umsatzsteuer und 1,9 Mrd. Euro mehr Grunderwerbsteuer einnehmen können.
Hinzu kommen die Arbeitsplätze, die durch den Absturz des Wohnungsbaus entfallen, und die freien Stellen, die nicht besetzt werden können, weil Wohnungen fehlen. Das Pestel-Institut verweist auf 1,15 Mio. Arbeitsplätze, die derzeit als offene Stellen bei der Arbeitsagentur gemeldet sind. Gerade in Großstädten und Metropolregionen werde es immer schwieriger, freie Arbeitsplätze vor allem in unteren Einkommensgruppen neu zu besetzen. Matthias Günther: „Arbeits- und Wohnungsmarkt matchen nicht mehr. Auch das drückt enorm aufs Wirtschaftswachstum und bedeutet Wohlstandsverlust“.
Das Pestel-Institut hat für die Jahre 2024/25 einen Wohlstandsverlust von mindestens 1 % durch den Rückgang beim Wohnungsbau errechnet. Für die nähere Zukunft ist das Institut nicht optimistischer. Schließlich ist der Wohnungsmangel ein Hauptgrund für explodierende Mieten. Diese schmälern die Kaufkraft von Mieterinnen und Mietern und machen immer mehr Menschen von staatlichen Transferleistungen abhängig.
Massives Arbeitskräfte-Problem
Die hohen Mieten machen es für Deutschland aber auch zunehmend schwer, dringend erforderliche Arbeitskräfte aus dem Ausland anzuwerben. In den kommenden zwölf Jahren gehen immer mehr „Baby-Boomer“ in Rente, deutlich mehr als junge Menschen aus dem Inland ins Erwerbsleben nachrücken können. Studienleiter Günther erwartet daher ein „massives Arbeitskräfte-Problem“. „Wenn Deutschland seine Wirtschaftskraft auch nur annähernd halten will, dann geht das nur mit Zuwanderung aus dem Ausland“, prophezeit der Institutsleiter.
Mit Blick auf den Wohnungsmarkt ergibt sich daraus ein Teufelskreislauf. Wer zu uns kommt, um hier zu arbeiten, benötigt schließlich auch bezahlbaren Wohnraum. Eine erhöhte Nachfrage könnte die Mieten aber noch weiter nach oben treiben. Auf der anderen Seite lassen hohe Wohnkosten die Attraktivität des Standorts Deutschland für Fachkräfte aus dem Ausland sinken. Mehr noch: Der Wirtschaftsstandort Deutschland verliert selbst bei den bereits Zugewanderten an Attraktivität. „Gerade Polen, Bulgaren und Rumänen gehen zum ersten Mal wieder verstärkt in ihre Heimatländer zurück“, sagt Günther.
„Die demografischen Modellrechnungen haben gezeigt, dass Deutschland ohne Zuwanderungen einen Rückgang an erwerbsfähiger Bevölkerung zu verkraften hätte, der das Funktionieren von Wirtschaft und Sozialstaat infrage stellt“, heißt es im Bau-Monitor 2026. Und weiter: „Damit wird der Abbau der Wohnungsdefizite nicht nur zur Lösung der sozialen Frage dieser Zeit, sondern zur Voraussetzung einer positiven Entwicklung in Deutschland“.
Staat als Mietentreiber
Aus Sicht des Pestel-Instituts ist es kontraproduktiv, dass der Staat so wenig in die Ankurbelung der Wohnbaukonjunktur investiere. Er verliere dadurch langfristig hohe Steuereinnahmen, verstärke Deutschlands Arbeitskräfte-Problem und müsse zugleich auch noch immer mehr Geld für Sozialtransfers bereitstellen, wenn Jobcenter die steigenden Kosten der Unterkunft übernehmen.
Beim Pestel-Institut empfindet man es als „pikant“, dass der Staat selbst seit Jahren die Mieten spürbar mit beeinflusse, indem er bei den Kosten der Unterkunft eine „auffällig hohe Preis-Akzeptanz“ entwickelt habe. „Im bundesweiten Schnitt akzeptiert der Staat mittlerweile eine Miete von 8,49 Euro pro Quadratmeter im Monat“, erläutert Matthias Günther. „Er ist zu einem Mietentreiber in Deutschland geworden“, so der Ökonom.
Branche braucht verlässliche Perspektive
Um mehr Wohnungen zu schaffen und damit das Wachstum anzukurbeln, fordern das Pestel-Institut und der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) – der Auftraggeber des Bau-Monitors – eine „effektive und milliardenschwere Unterstützung des Neubaus“. Diese Unterstützung müsse zudem langfristig angelegt sein, der Wohnungsbau brauche eine verlässliche Perspektive.
„Wohnungsbau ist – gerade bei Mehrfamilienhäusern – ein auf Jahre angelegter Prozess“, unterstreicht BDB-Präsidentin Katharina Metzger. „Es ist daher fatal, politisch immer nur in Haushaltsjahren zu denken. Wohnungsbau funktioniert nicht per Knopfdruck.“ Der BDB fordert darüber hinaus mehr Tempo beim Gebäudetyp-E -Gesetz, auf das die Branche bereits lange warte.
Zudem bringt der Verband die Idee ins Spiel, bei Mehrfamilienhäusern bis zwölf Wohneinheiten künftig auf eine Baugenehmigung zu verzichten, wenn der Bauherr zustimmt, sich an die Vorgaben des jeweiligen Bebauungsplans der Kommune zu halten. „Das wäre ein echter Bau-Turbo für den Mietwohnungsbau, der außerdem bundesweit funktionieren würde“, glaubt Katharina Metzger.
Schneller und einfacher Wohnungen bauen können – das ist seit Jahren eine Kernforderung der Branche. Der aktuelle Bau-Monitor unterstreicht mit seinen Zahlen die Berechtigung dieser Forderung. In der Studie werden nicht zuletzt die hohen Neubauanforderungen deutlich kritisiert. Diese hätten mittlerweile dazu geführt, dass „heute nur noch Wohnungen gebaut werden können, deren Preise oder Mieten von einem erheblichen Teil der Bevölkerung nicht mehr bezahlt werden können“.
