Bringt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz auch Änderungen beim Thema Energieausweise? Ja – diese stammen allerdings gar nicht von der Bundesregierung, sondern werden durch die EU-Gebäuderichtlinie vorgegeben. Sichtbarste Veränderung: Neue Energieauseise erhalten künftig eine europaweit einheitliche Bewertungsskala für die Energieeffizienz, die von A–G reicht.
Für Neubauten ab 50 m² Nutzfläche sind Energieausweise in Deutschland schon seit 2002 Pflicht. Fünf Jahre später wurde durch die damalige Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) festgelegt, dass auch Eigentümer eines Altbaus einen Energieausweis vorlegen müssen, wenn sie das Gebäude verkaufen, vermieten oder verpachten wollen.
Seit Ende 2020 ist die EnEV Geschichte. Sie ging im damals neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) auf. Für Energieausweise ergaben sich dadurch allerdings keine grundsätzlichen Änderungen. Nun steht die Bundesregierung kurz davor, das GEG wieder abzuschaffen und durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) zu ersetzen. Die Regeln zum Gebäudeenergieausweis wandern damit in die Zuständigkeit dieses Gesetzes.
EU-einheitliche Bewertungsskala
Den Entwurf des GModG hat das Bundeskabinett bereits verabschiedet, und auch der Bundestag hat das Gesetz schon in erster Lesung beraten. Zum Redaktionsschluss dieses Beitrags war das Gesetz aber noch nicht beschlossen. Der Entwurf enthält aber auch Änderungen zum Energieausweis, die im parlamentarischen Verfahren nicht zur Disposition stehen dürften, da sie durch EU-Recht im Grunde vorgegeben sind.
Das gilt insbesondere für die in der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) vorgesehenen einheitlichen Bewertungsskala zur Energieeffizienz, die künftig Teil der Gebäudeenergieausweise aller EU-Mitgliedsstaaten sein soll. Ziel ist eine bessere Vergleichbarkeit der Energieeffizienz von Gebäuden innerhalb der Europäischen Union. Die neue Skala umfasst sieben Energieeffizienzklassen (von A bis G), so wie es in der EU auch bereits für Haushaltsgeräte geregelt ist. Zum Vergleich: In deutschen Energieausweisen sind bisher neun Klassen üblich (A+, A, B, C, D, E, F, G, H). Das hat die Vergleichbarkeit des energetischen Ist-Zustands im europäischen Gebäudesektor bislang erschwert.
Die neue Skala soll laut EPBD eigentlich schon seit Mai dieses Jahres für neue Energieausweise gelten, in Deutschland wird sie aber wohl erst umgesetzt, wenn das neue GModG in Kraft tritt. Für Gebäude, die bereits einen Energieausweis haben, sind die neuen Regeln in vielen Fällen aber ohnehin noch nicht relevant. Denn alte Ausweise bleiben bis zum Ablauf ihrer Gültigkeit – in der Regel nach zehn Jahren – gültig.
Die neue Skala wird für deutsche Hausbesitzer wohl etwas strengere Maßstäbe bei der Bewertung der Energieeffizienz mit sich bringen. Die Klasse A etwa gilt nun nur noch für Nullemissionsgebäude , die keine Treibhausgasemissionen aus fossilen Brennstoffen verursachen. Die schlechteste Klasse ist nun nicht mehr H, sondern G. Diese Klasse soll künftig 15 % des Gebäudebestands eines Landes umfassen – und zwar die Gebäude mit dem schlechtesten Energiestandard.
Die konkreten Schwellenwerte zum Energieverbrauch beziehungsweise zum Energiebedarf, die die einzelnen Effizienzklassen voneinander abgrenzen, werden von jedem EU-Land selbst festgelegt (auf Basis von EU-Vorgaben). Sie können sich also von Land zu Land unterscheiden.
Bestandgebäude im Fokus
Die bereits im Mai 2024 in Kraft getretene aktuelle EU-Gebäuderichtlinie verpflichtet die Mitgliedsstaaten zur Einführung der neuen Energieausweise mit A-bis-G-Skala bis Mai 2026. Ihr Hauptziel ist aber viel weitreichender. Während es bei der Gebäuderichtlinie von 2010 vor allem um Energieeffizienz-Vorgaben für Neubauten ging, liegt der Fokus der Novelle viel stärker auf dem Gebäudebestand. Ambitioniertes Ziel: Bis 2050 sollen alle Wohngebäude in Europa Nullemissionsgebäude sein.
Im Rahmen der angestrebten Dekarbonisierung des Bestands soll künftig der Energieausweis eine größere Rolle spielen als bisher. Indem der Ausweis den tatsächlichen energetischen Zustand der Gebäude widerspiegelt, wird er zur wichtigsten Datengrundlage für die Frage, welche Gebäude bislang energetisch am schlechtesten dastehen und sich daher für energetische Sanierungsmaßnahmen bevorzugt aufdrängen.
Während der energetische Zustand von Neubauten bereits gut dokumentiert ist, da für diese meist ein Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung vorliegt (Bedarfsausweis), sieht es bei der großen Masse der Bestandsbauten anders aus. Diese verfügen oft nur über einen Verbrauchsausweis – also einen Energieausweis auf Basis des erfassten Endenergieverbrauchs. Wenn überhaupt: Denn Besitzer von Baudenkmälern oder von kleinen Häusern mit weniger als 50 m2 Nutzfläche benötigten bisher gar keinen Ausweis. Und dasselbe gilt faktisch auch für Eigentümer, die ihr Haus vollständig selbst nutzen.
Um eine stärkere Verbreitung der Ausweise im Bestand zu fördern, sieht die EU-Gebäuderichtlinie verschiedene Neuregelungen vor. So müssen Hausbesitzer seit Kurzem nicht nur bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung ihrer Immobilie einen Ausweis vorlegen, sondern auch bei Verlängerung bestehender Mietverträge sowie im Fall umfangreicher Renovierungen. Letzteres gilt, wenn mehr als ein Viertel der Gebäudehüllfläche saniert wird oder die Maßnahmen ein Viertel des Gebäudewerts betreffen.
Sanierungstipps werden Pflicht
Neu ist ferner, dass Energieausweise künftig auch konkrete Empfehlungen für Sanierungsmaßnahmen enthalten müssen. In Deutschland galt das bisher nur für Bedarfsausweise, nun soll es auch für neue Verbrauchsausweise obligatorisch werden.
In § 84 des Gesetzesentwurfs zum neuen GModG heißt es zu diesem Thema: „Der Aussteller, der für ein bestehendes Gebäude einen Energieausweis ausstellt, hat im Energieausweis Empfehlungen in Form von kurz gefassten fachlichen Hinweisen für die kostenoptimale oder kosteneffiziente Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz und die Verringerung der betriebsbedingten Treibhausgasemissionen sowie die Verbesserung der Raumklimaqualität des Gebäudes zu geben, es sei denn, die fachliche Beurteilung hat ergeben, dass solche Maßnahmen nicht möglich sind oder die Gesamtenergieeffizienzklasse der Klasse A entspricht.“
Von den Sanierungsempfehlungen kann in begründeten Fällen also auch abgesehen werden. Wichtig zudem: Der Gesetzgeber spricht ausdrücklich von „Empfehlungen“. Mit den Sanierungstipps ist kein Sanierungszwang verbunden. Für den Hausbesitzer haben sie nur einen informierenden Charakter.
Bedarfsausweise
Grundsätzlich gilt, dass Energieausweise potenzielle Käufer oder Mieter über die energetischen Eigenschaften von Gebäuden informieren und damit Vergleiche zwischen Immobilien ermöglichen sollen. Darüber hinaus sind sie natürlich auch eine Informationsquelle für den Hausbesitzer selbst und regen diesen im Idealfall zu energetischen Modernisierungen an. Grundsätzlich unterscheidet man zwei Arten von Gebäudeenergieausweisen: Für Neubauten sind immer so genannte Bedarfsausweise auszustellen, bei Bestandsgebäuden reicht auch künftig in vielen Fällen ein so genannter Verbrauchsausweis.
Der Bedarfsausweis für Neubauten ist praktisch ein Nachweis dafür, dass das fertiggestellte Gebäude die energetischen Anforderungen des GEG (oder künftig des GModG) erfüllt. Er ist von einer qualifizierten Fachkraft zu erstellen, die den energetischen Zustand der Außenwände und Fenster sowie der Heizung des Gebäudes analysiert und auf dieser Basis dessen voraussichtlichen jährlichen Energiebedarf errechnet.
Bislang war der Bedarfsausweis auch für viele unsanierte Altbauten Pflicht, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde – und damit vor Einführung der ersten deutschen Wärmeschutzverordnung. Diese Pflicht ist im aktuellen GModG-Entwurf verschwunden. Künftig soll in diesen Fällen auch ein Verbrauchsausweis genügen. Doch Achtung: Wurden die Altbauten im Nachhinein wesentlich verändert/saniert, bleibt es auch künftig bei der Bedarfsausweis-Plicht.
Laut GModG-Entwurf wird der Bedarfsausweis zudem künftig Pflicht sein für alle Nichtwohngebäude sowie für alle gemischt genutzten Gebäude, die nicht überwiegend zum Wohnen genutzt werden.
Verbrauchsausweise
Demnach wird der so genannte Verbrauchsausweis künftig nur noch Wohngebäuden vorbehalten sein. Tatsächlich verfügen bis heute nach wie vor viele Wohnaltbauten über diesen Ausweistyp. Ein Grund dafür ist natürlich, dass seine Ausstellung weniger aufwändig und damit auch deutlich kostengünstiger ist als ein Bedarfsausweis.
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Dafür bietet der Verbrauchsausweis allerdings auch keine direkten Erkenntnisse über den energetischen Zustand der Bausubstanz. Diese wird für diesen Ausweistyp nämlich gar nicht analysiert. Stattdessen wird einfach nur anhand der Ausgaben, die in den letzten drei Jahren für Heizung und Warmwasserbereitung angefallen sind, der künftige Energiebedarf der Immobilie prognostiziert.
Fachliche Aussagen über Wärmeverluste durch die Gebäudehülle oder den Zustand der Heizungsanlage erhält der Hauseigentümer beziehungsweise ein potenzieller Käufer oder Mieter durch den Verbrauchsausweis nicht. Und sinnvolle Modernisierungsempfehlungen lassen sich allein aus dem tatsächlichen Verbrauch im Grunde auch nicht ableiten. Schließlich bedeutet ein hoher Heizenergieverbrauch nicht zwangsläufig, dass der bauliche Zustand der Immobilie schlecht ist. Es kann auch einfach am falschen Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner liegen.
Dieser Beitrag ist eine Aktualisierung des ursprünglichen BaustoffWissen-Beitrags „Energieausweise im GEG“ von Oktober 2020.
