In Deutschland mangelt es an bezahlbarem Wohnraum. Das hängt nicht zuletzt mit steigenden Baukosten zusammen. Diese verteuern Mieten und Immobilienpreise und führen in jüngster Zeit auch generell zu weniger Bauaktivitäten, was die Wohnungsnot weiter verschärft. Laut einer Studie von EY-Parthenon und der BayWa AG könnte die Baubranche trotzdem mehr und günstiger Wohnraum schaffen – durch Hebung ungenutzter Produktivitätspotenziale.
„Die Steigerung der Produktivität entlang der Wertschöpfungskette des Bauens ist einer der Schlüssel, um mehr Wohnraum in Deutschland zu schaffen und Kosteneinsparpotenziale zu erschließen“, sagt Steffen Mechter. Der Leiter des Geschäftsbereichs Bau der BayWa AG hat als Co-Autor an der 16-seitigen Kurzstudie „ Ausbaufähig – Wie die Baubranche ihre Potenziale entfalten kann “ mitgearbeitet. Die im April veröffentlichte Analyse nennt als wirkungsvollste Hebel für eine Produktivitätssteigerung im Hochbau folgende drei Punkte: mehr industrielle Vorfertigung, mehr Digitalisierung und mehr serielles Bauen .
„Wenn die Baubranche die bestehenden Möglichkeiten der industriellen Vorfertigung von Bauteilen, der digitalen Vernetzung und des seriellen Bauens intensiver nutzt, kann sie mit den bestehenden Ressourcen bis zu 15 % Prozent mehr Gebäude errichten und gleichzeitig 10 % der Kosten einsparen,“ betont Axel Schäfer, Partner des Strategieberatungsunternehmens EY-Parthenon, das die Studie zusammen mit der BayWa erstellt hat.
Bauteile industriell vorfertigen
Kaum eine Branche unterliegt so strengen gesetzlichen Auflagen und Vorschriften wie die deutsche Baubranche. Zudem ist die Anzahl der unterschiedlichen Akteure und Gewerke, die an einem Bauprojekt beteiligt sind, immens hoch und fast jedes Gebäude ist ein individuelles Einzelstück. Aus diesen Gründen ist die Produktivität im Baugewerbe bislang deutlich geringer als in der übrigen Industrie. Die hohe Komplexität und Fragmentierung haben ihren Preis. „Indem wir jedes Gebäude wie bisher von Grund auf neu planen und neu bauen, verschwenden wir vorhandene Ressourcen“, findet Steffen Mechter.
Der wirkungsvollste Hebel für eine Produktivitätssteigerung im Hochbau ist laut Studie die industrielle Vorfertigung einzelner Bauteile und Komponenten oder auch komplett ausgestatteter Raummodule inklusive technischer Ausstattung („ Modulares Bauen “). Wenn Arbeitsschritte von der Baustelle in eine Fabrikhalle verlagert und dort ganze Bauteile oder Raummodule in optimierten und zum Teil automatisierten Prozessen witterungsabhängig erstellt werden, lassen sich viele Arbeitsschritte verkürzen sowie Bauprozesskosten einsparen.
Werden komplette Wand-, Boden- oder Deckenelemente industriell vorgefertigt, sodass man sie später auf der Baustelle nur noch zusammenfügen muss, spricht man auch vom elementbasierten Bauen. „Beim elementbasierten Bau lassen sich beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus mit etwa 25 Wohneinheiten bis zu 15 % der Kosten einsparen,“ erläutert Björn Reineke, Partner bei EY-Parthenon. Zeitlich kann die Verlagerung eines Teils der Wertschöpfung in die Werkshalle den Bauprozess laut Studie sogar um bis zu 30 % verkürzen. Ein hoher Grad an Vorfertigung vermindere zudem die Fehlerquote, verhindere Verzögerungen und mache den Betrieb auf der Baustelle effizienter und sicherer.
Verstärkte Digitalisierung
Auch von einer verstärkten Digitalisierung der Wertschöpfungskette des Bauens versprechen sich die Autoren Produktivitätsfortschritte, die das Bauen schneller und effizienter machen würden. „Gerade die Komplexität und Fragmentierung im Hochbau verlangt nach durchgängiger Struktur und hoher Transparenz“, sagt Volkmar Schott, Partner bei EY-Parthenon. „Die digital gestützte Prozessoptimierung ist darum ein wirksamer Hebel, um die Produktivität im Bau zu steigern.“ Laut Studie kann sie die Baukosten um bis zu 10 % senken, da sie dazu beiträgt, Verzögerungen zu vermeiden.
Bei der Digitalisierung des Bauprozesses durch BIM-Tools ( Building Information Modeling ) nehme die ursprüngliche Planung zwar mehr Zeit in Anspruch, die Bauphase aber werde verkürzt. „ Eine BIM-gestützte und gleichzeitig nach Lean-Prinzipien gemanagte Baustelle schafft Zeitersparnisse von bis zu 15 %“ , heißt es in der Kurzstudie. „Lean Construction“ (Schlanke Bauweise) definieren die Autoren wie folgt: „frühzeitiges Einphasen baulicher Änderungen, rechtzeitige Verfügbarkeit von Material, möglichst wenig Nacharbeiten, Vermeidung unnötiger Transporte etc. “.
Für staatliche Bauten ist der Einsatz von BIM-Planungssoftware seit 2022 verpflichtend. Mit Blick auf die gesamte deutsche Baubranche steckt der Digitalisierungsprozess aber noch in den Kinderschuhen. Im Jahr 2021 nutzten erst 28 % der hiesigen Architekten BIM-Instrumente. Laut Studie ist das zu wenig, um einen umfassenden Effekt zu erzielen. Die BIM-Vorteile könnten bislang nicht weitreichend greifen, weil viele Unternehmen noch vor der Einführung zurückschrecken und BIM eben nur von begrenztem Nutzen sei, solange es nicht alle Beteiligten anwenden.
Serielles Bauen als Produktivitätshebel
Der dritte wichtige Produktivitätshebel, den die Spezialisten von EY-Parthenon und BayWa Bau für die Hochbaubranche sehen, ist die serielle Herstellung, wie sie beispielsweise von der Automobilindustrie bekannt ist. Dieses Prinzip wird in den letzten Jahren zunehmend auch auf das Baugewerbe übertragen. Über die diesbezüglichen Modellprojekte haben wir auf BaustoffWissen bereits in mehreren Beiträgen informiert (zuletzt hier ).
Laut Studie lohnt sich seriellen Bauen aber erst ab einer gewissen Flächengröße. Voraussetzung sei, dass größere Flächen verfügbar sind, die ein Investor entwickeln und bebauen kann. Kommunen und Städte müssten dafür häufiger große Neubauflächen an Immobilienentwickler vergeben, anstatt das Bauland auf einzelne Bauherren aufzuteilen.
Beim seriellen Bauen wird ein bestimmter Gebäudetyp nur einmal geplant und dann (in Serie) mehrfach gebaut. Individuelle Abweichungen sind möglich, aber nur in begrenztem Umfang. Gleichwohl müsse der so entstehende Wohnraum nicht monoton oder langweilig sein. Laut Studie eignet sich das serielle Bauen vor allem für Siedlungen mit Ein- oder Mehrfamilienhäusern, sowohl in Städten als auch im ländlichen Raum.
Durch serielles Bauen lassen sich laut Studie im Vergleich zur individuellen Bebauung bis zu 10 % der Kosten einsparen. „Neben dem deutlich geringeren Aufwand für die Planung lassen sich beim seriellen Bauen auch Skaleneffekte über den Einkauf großer Materialmengen erzielen“, erläutert Strategieberater Reineke. Die parallele Umsetzung mehrerer Bauprojekte ermögliche zudem eine Prozessoptimierung, weil es bei Verzögerungen an einem Ort anderswo Ausweichmöglichkeiten gibt.
