Viele deutsche Wohngebäude sind sanierungsbedürftig. Doch Bestandssanierung ist anspruchsvoller als viele vermuten, und man kann dabei auch Einiges falsch machen. Schäden entstehen nicht nur durch handwerkliche Ausführungsfehler, sondern ebenso durch unvollständige Bestandsaufnahmen und nicht abgestimmte Einzelmaßnahmen. Das zeigt eine neue Studie im Auftrag des Bauherren-Schutzbundes.
„Bei der Sanierung im Bestand greift man in ein funktionierendes System ein“, erläutert Henrik Fork-Weigel, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes (BSB), der die 24-seitige Kurzstudie beauftragt hat. „Jede Maßnahme verändert bauphysikalische Zusammenhänge, etwa Feuchte, Wärmebrücken, Lüftung oder Heiztechnik. Ohne gründliche Planung drohen Probleme, durch die die gewünschten Verbesserungen am Ende nicht wie vorgesehen funktionieren.“ Die im Juni veröffentlichte Untersuchung „Die 10 häufigsten Schadenrisiken bei der nachhaltigen Bestandssanierung“ illustriert diese Probleme anhand von typischen Fallbeispielen und zeigt zudem, wie sich Schäden vermeiden lassen.
Einzelmaßnahmen nicht isoliert denken
Viele Eigentümerinnen und Eigentümer wollen ihr Haus energetisch verbessern und/oder den Wohnkomfort erhöhen, setzen aus Kostengründen aber auf zeitlich gestaffelte Einzelmaßnahmen, statt auf eine ganzheitliche Komplettsanierung aus einem Guss. Diese Praxis ist verständlich, sie sollte aber stets auch eine sorgfältige Planung mit ganzheitlicher Bestandsaufnahme der jeweiligen Gebäudesituation umfassen.
Die vom Institut für Bauforschung (IFB) erstellte Kurzstudie warnt insbesondere vor Stückwerk-Lösungen mit nicht abgestimmten Einzelmaßnahmen sowie vor Fehlern im Umgang mit Förderbedingungen. „Wer einzelne Maßnahmen ohne Gesamtblick auf Gebäude, Technik und genaue Anforderungen umsetzt, riskiert Folgeschäden und vermeidbare Mehrkosten“, bestätigt Henrik Fork-Weigel.
Rund 60 % der fast 20 Mio. deutschen Wohngebäude mit ihren rund 45 Mio. Wohneinheiten wurden vor 1978 errichtet – also vor Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung. Bei der Sanierung von Bestandsimmobilien trifft daher oft alte Bausubstanz auf komplexe technische Anforderungen, für deren Ausführung meist mehrere Gewerke zusammengebracht werden müssen. Das ist anspruchsvoller als viele vermuten.
Um alte Gebäudesubstanz und Anlagentechnik ohne unbeabsichtigte Folgeschäden fit für heutige Anforderungen an Energieeffizienz, Barrierefreiheit und Wohngesundheit zu machen, empfiehlt der BSB den Eigentümerinnen und Eigentümern, ihre Sanierungsvorhaben frühzeitig vorzubereiten. Entscheidend seien eine umfassende Bestandsanalyse sowie die Abstimmung aller Einzelmaßnahmen auf Gebäudehülle, Anlagentechnik und Nutzung. Zudem müssten Planung, Ausführung und Kontrolle ausreichend ineinandergreifen.
Anschauliche Fallbeispiele
Die Kurzstudie macht deutlich: Schäden entstehen nicht nur durch handwerkliche Ausführungsfehler. Vor allem unvollständige Bestandsaufnahmen, nicht abgestimmte Einzelmaßnahmen oder Fehler im Umgang mit Förderbedingungen können für Eigentümerinnen und Eigentümer teuer werden. Die Untersuchung illustriert das anhand von zehn typischen Fallbeispielen.
Da wäre etwa der Fall eines Mehrfamilienhauses aus den 1970er-Jahren, bei dem die Außenwände, oberste Geschossdecke sowie Kellerdecke gedämmt wurden und zugleich ein Heizungsaustausch stattfand. Letzterer bestand darin, den im Keller untergebrachten alten Konstanttemperaturkessel durch einen modernen Brennwertkessel auszutauschen. Danach zeigte sich im Keller starke Feuchtigkeit mit Putzabplatzungen und muffigem Geruch.
Der Grund: Eine schon zuvor existente mangelhafte Abdichtung der erdberührten Kelleraußenwände wirkte sich erst nach der Sanierung massiv negativ aus – zum einen wegen der neuen Deckendämmung, die nun den Keller vom beheizten Gebäudeteil abtrennt, vor allem aber, weil die Abwärme des alten Heizkessels und der – früher ungedämmten –Heizungsrohre das Feuchteproblem zuvor im Rahmen gehalten hatten. Die Schadenbeseitigungskosten betrugen rund 50.000 Euro.
Ein anderes Fallbeispiel veranschaulicht ein typisches Schadenrisiko durch Fehler im Umgang mit Förderbedingungen. Bei einem freistehenden Einfamilienhaus aus den 1970er-Jahren, das der Eigentümer mithilfe eines Zuschusses aus der staatlichen BEG-Förderung zum Effizienzhaus 70 sanieren wollte, gab es am Ende nur 6.000 Euro Zuschuss, statt der geplanten 12.000. Grund: Der Eigentümer hatte sich während der Sanierungsmaßnahmen, ohne seine Energieberaterin einzubeziehen, dazu entschieden, statt der anfangs geplanten Mineralwolle-Dämmung eine Holzfaserdämmung mit schlechterem Dämmwert einzubauen. Dadurch aber konnte der Standard EH 70 nicht erreicht werden.
Ein drittes Beispiel zeigt, wie das Fehlen einer sachverständigen Baubegleitung zu rund 38.000 Euro Folgekosten führen kann. In diesem Fall war die Fassade eines Mehrfamilienhauses aus den 1960er-Jahren mit Mineralwolle gedämmt worden. Problem: Der Dämmstoff war zuvor ungeschützt auf der Baustelle gelagert und dann in durchfeuchtetem Zustand eingebaut worden. Eine übergeordnete Bauleitung zur Überwachung der einzelnen Gewerke hatte der Eigentümer nicht vorgesehen. Erst eine spätere sachverständige Kontrolle deckte den Mangel auf. Große Teile des Wärmedämm-Verbundsystems mussten daraufhin zu entsprechenden Mehrkosten erneuert werden.
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