Die Bauschadenzahlen befinden sich in Deutschland weiterhin auf einem hohen Niveau. Meist geht es dabei um Feuchteschäden, Rissbildungen beziehungsweise etwas allgemeiner um nicht vorschriftsmäßig erbrachte Leistungen. Das zeigt der aktuelle Bauschadenbericht des Bauherren-Schutzbundes.

Der Bauherren-Schutzbund (BSB) hat die Analyse „ Entwicklung der Bauschäden und Bauschadenkosten – Update 2022 “ beim Institut für Bauforschung (IFB) aus Hannover in Auftrag gegeben und das Ergebnis im November letzten Jahres veröffentlicht. Es handelt sich um den dritten BSB-Bauschadenbericht nach 2015 und 2018.

Die Analyse wertet 8.068 Berufshaftpflichtfälle von Architekten, Bauingenieuren und Bauträgern aus, die beim Versicherungsunternehmen AIA AG von 2002 bis 2021 eingegangen sind. Ermittelt wurden dabei sowohl die Bauschadenkosten als auch Schadenstellen und Schadenursachen. Bei den analysierten Fällen handelte es sich meist um Neubauten (73,8 %), aber auch Schäden im Modernisierungsmarkt spielen eine Rolle.

Bauschadenzahlen minimal zurückgegangen

Der Bericht ist natürlich keine amtliche Statistik der Bauschäden in Deutschland. Die Datenbasis besteht ja lediglich aus den Fallzahlen einer einzigen Versicherung. Überraschend ist gleichwohl, dass die AIA vor allem in den letzten Jahren trotz allgemein steigender Bautätigkeit einen leichten Rückgang bei den absolut gemeldeten Bauschadenzahlen zu vermelden hat. Im Zeitraum 2017 bis 2021 gingen bei dem Versicherungsunternehmen insgesamt 1.771 Schadenmeldungen ein, in den Jahren 2012 bis 2016 waren es noch 2.004 Meldungen.

Für diesen Rückgang gibt es vielfältige Gründe, die im Bauschadenbericht ausführlich beschrieben werden. Insbesondere für das letzte Jahrfünft des Betrachtungszeitraums (2017–2021) ist davon auszugehen, dass die vorliegenden Schadenfälle nicht die vollständige Anzahl der tatsächlichen Bauschäden widerspiegeln. Nach den Erfahrungen der AIA ist es nämlich so, dass während der Durchführung eines Bauvorhabens sowie im ersten Jahr der Gewährleistung knapp die Hälfte der Bauschäden noch gar nicht entdeckt sind. Deshalb ist davon auszugehen, dass sich die Schadenzahlen in den Folgejahren durch Nachmeldungen noch erhöhen.

Unterm Strich geht der Bericht daher nur von einem minimalen Rückgang der Schadenfälle in den letzten Jahren aus. Schon das aber wäre nicht unbedingt zu erwarten gewesen. Angesichts der weiterhin hohen Bautätigkeit sowie der zunehmenden Komplexität des Bauens, die das Risiko der Schadenentstehung grundsätzlich ansteigen lässt, bewerten die Autoren der Analyse die Entwicklung deshalb durchaus positiv.

„Eine unabhängige Baukontrolle wird bei zunehmender Komplexität des Bauens immer wichtiger“, ergänzt Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes. Um das Mangel- und Schadenrisiko zu senken, empfiehlt der Verbraucherschützer den Bauherren, Vertragsinhalte samt Planung sowie die Bauausführung ergänzend zur üblichen Bauleitung auch von einem qualifizierten Sachverständigen überprüfen zu lassen.

Häufige Schadenstellen

Fast 63 % der bei der AIA von 2002 bis 2022 gemeldeten Bauschäden entfallen auf acht Schadenstellen im Gebäudebereich. Mit Schadenstellen ist der genaue Ort der Beschädigung gemeint. Bei 15,1 % der Fälle trat der Schaden an mehreren Bauteilen zugleich auf. Da das in den letzten Jahren immer häufiger vorkommt, liegt die Schadenstelle „mehrere Bausteile“ mittlerweile auf dem ersten Platz unserer „Top 8“.

Auf den Plätzen folgen die Schadenstellen Dach (9,6 %), Decken/Fußböden (8 %), Wände (7,6 %), Sonstiges (6,7 %), Fenster/Türen/Wintergarten (5,4 %), Keller (5,2 %) und Haustechnik (5,1 %). Klassische Schadenstellen im Dachbereich sind zum Beispiel die Luftdichtheitsebene – beziehungsweise bei Flachdächern die Abdichtung – sowie die Wärmedämmschichten. An der Schadenstelle Decken/Fußböden kommt es häufig zu Problemen mit dem Brandschutz und der Trittschalldämmung .

Im Außenwandbereich gibt es relativ häufig Schadenfälle, die die Brandriegel von Wärmedämmverbundsystemen aus EPS betreffen, außerdem im Sockelbereich der Fassade. An der Schadenstelle Fenster/Türen/Wintergärten/Glas geht es zum Beispiel häufig um Probleme mit den Befestigungen und Rahmen von Fenstern/Türen, mit dem Fußpunkt bodentiefer Fenster, aber auch mit der Wintergartenbeschattung oder sonstigen Sonnenschutzelementen .

Klassische Schadenstellen im Keller sind die horizontale oder vertikale Bauwerksabdichtung sowie die Perimeterdämmung . Im Bereich der Haustechnik (Sanitär/Heizung/Klima/Lüftung) schließlich ist zum Beispiel die Dämmung von Warmwasser führenden Rohrleitungen häufig schadhaft, dasselbe gilt für Heizleitungen von Fußbodenheizungen im Schwellenbereich sowie für Ventilatoren und Luftfilter in raumlufttechnischen Anlagen.

Typische Schadenbilder

Während die Schadenstelle den Ort der Beschädigung meint, beschreibt das Schadenbild das Sichtbare oder Messbare eines Schadens, das die Abweichung von der vereinbarten Soll-Beschaffenheit verdeutlicht. Die bei der AIA erfassten Schadenfälle konnten 91 unterschiedlichen Schadenbildern zugeordnet werden, wobei rund 94 % davon auf gerade einmal 16 Schadenbilder entfallen (siehe Grafik oben). Viele Schadenbilder betreffen Feuchtigkeit, Rissbildung, falsche Berechnungen oder Messfehler sowie Undichtigkeiten.

Die acht häufigsten Schadenbilder der letzten 20 Jahre sind laut Bauschadenbericht „Diverse Mängel“, „Feuchtigkeit, „Nicht vorschriftsmäßig“, „Risse“, „Falsche Berechnungen/Maßfehler“, „Nicht auftragsgemäß“ und „Undichtigkeit“. Sie betreffen rund 80 % der Schadenfälle – allerdings mit rückläufiger Tendenz: von 84,4 % in den Jahren 2002–2006 auf nur noch 63,6 % in den letzten fünf Jahren (2017–2021).

Der aktuelle Bauschadenbericht analysiert zudem die Schadenursachen. Dabei zeigte sich, dass fast 84,2 % der untersuchten Schäden auf eine unzureichende Planung und Bauüberwachung zurückzuführen sind. Es erscheint allerdings sehr fragwürdig, dass dieses Ergebnis repräsentativ für alle Bauschäden in Deutschland ist. Da bei der AIA vor allem Architekten und Ingenieure versichert sind, liegt es gewissermaßen in der Natur der Sache, dass die Schadenursachen hier vor allem bei den planerischen und bauüberwachenden Tätigkeiten angesiedelt sind.

Bauschadenkosten

Der Begriff der Bauschadenkosten im BSB-Bauschadenbericht bezieht sich auf festgestellte beziehungsweise (bei noch nicht abgeschlossenen Fällen) angenommene Beseitigungskosten für Bauschäden, die durch die Versicherungsnehmer der AIA verursacht wurden. Betrachtet man alle Bauschadenfälle des Versicherungsunternehmens aus den letzten 20 Jahren, liegen die durchschnittlichen Schadenkosten pro Fall bei 48.236 Euro.

Die tatsächlichen Kosten der einzelnen Fälle können von diesem Durchschnittwert aber deutlich abweichen. Ein echter Ausreißer in der AIA-Statistik fand 2003 statt. In diesem Jahr lagen die durchschnittlichen Schadenkosten bei 461.500 Euro pro Fall. Der Bauschadenbericht weist allerdings darauf hin, dass dieser außergewöhnlich hohe Durchschnittswert durch lediglich acht Schadenfälle verursacht wurde.

Die Bauschadenkosten der AIA haben von 2002 bis 2011 stetig zugenommen. In den darauffolgenden fünf Jahren erfolgte dann ein erster leichter Rückgang, und von 2017 bis 2021 sind die Kosten im Vergleich zu den ersten fünf Jahren des Betrachtungszeitraums (2002–2006) dann um mehr als 50 % eingebrochen.

Das klingt erstaunlich, hängt aber wahrscheinlich vor allem damit zusammen, dass die Mehrzahl der Schadenfälle des letzten Jahrzehnts zum Zeitpunkt der Berichterstellung noch gar nicht abgeschlossen war. „Die Schadenkosten werden aufgrund gestiegener Material- und Lohnkosten und durch den aktuell sehr hohen Anteil offener Schäden und Nachmeldungen noch deutlich zunehmen“, erläutert BSB-Geschäftsführer Florian Becker.